나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51632 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '목포북초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층건 중 제1동 제16층 제1602호로, 외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측, 북측으로 각각 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51632 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 16층1602호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적:

* 전용면적: 72.75㎡ (약 22.00평)

* 공급면적: 약 95㎡ (약 28.7평) (추정치)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부채권 총액: 522,600,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 16층1602호

* 주위환경: '목포북초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 일반적인 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측, 남측, 북측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 현재 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020-04-23, 100,800,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 185,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-11

* 확정일자: 2022-04-21

* 배당신고일자: 2024-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초등학교가 있어 배후 수요가 안정적인 편입니다. 소규모 점포들이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) 25층 건물 중 16층에 위치합니다.

* 설비 내역: 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 목포북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있으며, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)에 달합니다. 이는 향후 전기 공급 중단 또는 별도의 정산 문제가 발생할 수 있는 중대한 사안입니다.

* 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있습니다. 이는 해당 채무가 다른 담보물과 함께 설정되었음을 의미하며, 관련 추가적인 권리관계나 변제 순서 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

목포 남교동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 교통 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 권리상으로는 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 관리실 출입구에 부착된 전기 공급 중단 안내문과 상당한 금액의 미납 전기료는 반드시 입찰 전 확인하고 해결 방안을 모색해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 지역 내 안정적 수요: 초등학교 인근에 위치하여 주거 안정성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 전기료 미납 이슈 해결 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 208,000,000원입니다. 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담은 없으나, 상당한 금액의 미납 전기료 및 전기 공급 중단 가능성이라는 중대 리스크가 존재합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 166,400,000원 ~ 187,200,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 전기료 미납 문제에 대한 명확한 해결 방안을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.