나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12337 [1] 경상남도 김해시 서상동 255-2 금오아파트 에이동 4층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 서상동 소재 "김해수로왕릉" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등을 고려하였을 때 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 내 4층 505호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감, 창호 : pvc 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 간선도로 또는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

서상동 255-2: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12337 (1)

소재지: 경상남도 김해시 서상동 255-2 금오아파트 에이동 4층505호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 내 4층 505호

사용 승인일: 1983년 6월 18일

감정가: 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)

토지면적: 64.93㎡ (약 19.64평)

건물 전용면적: 82.83㎡ (약 25.05평)

건물 분양면적: 제공된 정보 없음 (제공된 건축물대장 정보상 별도 기재 없음)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 애정캐피탈대부주식회사

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 서상동 소재 "김해수로왕릉" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.1. 3.토지 현황

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 간선도로 및 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지의 북측으로는 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 20일 접수된 애정캐피탈대부주식회사의 근저당권 (채권액 75,000,000원)입니다. 이보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.주요 등기 현황

* 매각으로 소멸되는 권리: 을7 (근저당, 2023.01.20), 을8 (근저당, 2024.08.16), 갑8 (임의경매개시결정, 2025.11.04), 갑9 (가압류, 2026.01.22) 등

* 소유권 이전: 갑1 (1983.07.18), 갑6 (2015.06.10), 갑7 (2018.04.13, 매매)

1.2. 3.임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 바로는 인수해야 할 임차인이 없어 낙찰자의 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

1.2. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상으로는 명확히 확인되지 않으나, 등기부상 지상권 등이 존재하는 경우 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (제공된 집합건물 등기부 요약 자료에는 지상권 관련 내용 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 주택가, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 주거 밀집 지역입니다.

* 역사문화적 가치: "김해수로왕릉"이 인접해 있어 지역의 역사문화적 특색을 지니고 있습니다.

* 상업 기능: 지역 주민을 위한 소규모 상업 기능이 주로 이루어지고 있으며, 대규모 상권 형성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 단지 북측으로 약 9m 도로와 접하여 차량 출입 및 주차가 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린상가 및 김해시 중심 지역의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가와 아파트 단지가 어우러져 비교적 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1983년 준공된 건물로 약 40년 이상 경과하여, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제약: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(저촉), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 복합적인 용도 지역 지정으로 인해 재건축, 증축, 대수선 등 개발 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다. 특히 소로1류(저촉) 사항은 향후 도로 계획과의 연관성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 본건 주변 지역에 대한 기본적인 검색 결과, 생활에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (정확한 정보 확인을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 서상동에 위치한 금오아파트 4층 505호로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 아파트 임의경매 사건입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 건물의 연식과 복합적인 용도 지역 지정으로 인한 개발 제약 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

전반적으로 안정적인 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무인수 권리: 임차인 인수 부담이 전혀 없어, 명도 완료 후 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 입지 조건: 김해시 중심부 인근 주거 지역에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 우수합니다.

* 미래 가치: 일반상업지역이라는 용도 지역은 향후 지역 개발 또는 용도 변경 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다. (단, 현행 제한 사항 면밀 검토 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 125,000,000원입니다.

현재까지 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가나 예상 입찰가를 산정하기에는 제한적입니다.

하지만 인수 부담이 없고, 김해시의 주거 지역에 위치한다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서부터 시작하여 권리 분석상 특이사항 및 현장 조사 결과, 그리고 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건 시세를 종합적으로 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(건물 노후, 개발 제한)를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 보수적으로 감정가의 80~100% 범위를 고려하되, 최종 입찰가는 시장 상황 및 분석 결과에 따라 조정해야 합니다.

(참고: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사, 현장 조사, 명도 가능성 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.