나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20956 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 302 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 '오동동문화광장' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 밀집상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도로입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 일련번호 6은 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 '오동동문화광장' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 밀집상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~5) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 101호 외 4개호로서, 외내벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

일련번호(1) : 2층 201호 - 근린생활시설(올인) 일련번호(2) : 1층 101호 - 근린생활시설(창동면옥) 일련번호(3) : 지하층 101호 - 위락시설(탑싱어 노래주점) 일련번호(4) : 4층 401호 - 주거용(현지호칭 401호 및 402호로 표시됨) 일련번호(5) : 3층 301호 - 위락시설(창원시영상미디어센터

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

집합건축물대장상 4층 401호의 용도는 근린생활시설이나 현황 주거용 2세대로 이용 중인 것으로 탐문 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각.
목록1, 2는 근린생활시설, 목록3, 5는 위락시설, 목록6은 도로로 이용 중임.
현황조사 시 목록4는 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용(401호, 402호)으로 개조하여 이용 중인 것으로 탐문되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경20956 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 302번지 (신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8)

토지면적: 248.98㎡ (약 823.07평)

건물면적: 808.83㎡ (약 2673.82평)

감정가: 835,488,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 마산시농업협동조합 (등기부 기재 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각

1.2. 건물 현황

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 (지하 1층, 지상 5층)

총연면적: 997.55㎡ (약 3300.33평) (전체 건물 기준)

준공일: 1991년 1월 18일

주요 용도: 제1종근린생활시설, 위락시설, 주택 (혼합 용도)

1.3. 각 목록별 이용 현황

목록1, 2: 근린생활시설 (2층 201호, 1층 101호)

목록3, 5: 위락시설 (지하 1층 101호, 3층 301호)

목록4: 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용(401호, 402호)으로 이용 중

목록6: 도로

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 '오동동 문화광장' 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 밀집 상가지대로서, 다양한 소매점, 음식점, 유흥업소 등이 밀집해 있는 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 상업 지역의 특성을 잘 나타내고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 건물 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 10월 15일 접수된 마산시농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계: 588,547,395원

3.2. 임차인 현황

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 2013년 3월 20일 전입/사업자 등록. 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 2월 2일 전입. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상. 대항력 없음.

* 추 : 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 3월 29일 전입. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 보증금

인수되는 보증금 합계: 0원. (비록 대항력 있는 임차인 박 이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 동성동 일대는 마산합포구의 주요 상업 및 유흥 밀집 지역으로, 오동동 문화광장과 연계된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

다양한 근린생활시설, 위락시설, 음식점 등이 밀집하여 유동인구가 많은 편입니다.

주변에는 은행, 병원, 관공서 등 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 위락시설이 일부 포함된 상업 지역의 특성상 소음이나 통행량 등은 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 환경

건물 내에는 근린생활시설(식당 등), 위락시설(노래주점 등)이 운영 중이며, 일부(4층 401호)는 주거용으로 개조되어 이용되고 있습니다.

이러한 복합적인 이용 형태는 지역 주민 및 방문객의 다양한 니즈를 충족시키는 동시에, 상업 활동을 지원합니다.

오동동 문화광장이 인접하여 문화 및 여가 활동을 즐기기에도 용이한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 박 은 전입일자가 2013년으로 현재까지 사업장을 운영하고 있으며 대항력이 있습니다.

본 물건은 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 협상 및 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

6.2. 건축물 용도 위반 가능성

4층 401호는 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 개조되어 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

이는 건축법상 용도 위반에 해당될 수 있으며, 향후 관련 행정기관으로부터 시정 명령, 이행강제금 부과 등 제재를 받을 가능성이 있습니다.

이로 인한 잠재적 비용 발생 및 재산권 행사 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 불분명 가능성

감정평가서 상, 일련번호 6번 토지(도로)는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로, 명확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산합포구 동성동의 중심 상업 지역에 위치한 복합 용도 건물입니다.

안정적인 상권에 기반한 임대 수익 창출이 가능하며, 일괄 매각으로 토지 및 건물 전체를 효율적으로 관리 및 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 4층 주거용 개조로 인한 행정적 리스크는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

꼼꼼한 권리 분석 및 명도 전략 수립, 그리고 건물 현황에 대한 재확인이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상업 지역 내 위치: 안정적인 배후 수요 확보 및 임대 수익 기대.

* 다양한 용도 복합 건물: 상가, 위락시설, 주택 등 다양한 수익 모델 적용 가능.

* 일괄 매각 장점: 토지 및 건물 통합 관리로 효율성 증대.

* 경매 물건: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회 (시장 분석 시).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(835,488,000원)를 기준으로 하되, 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 보증금 부담은 없습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재, 4층 주거용 개조로 인한 잠재적 행정 리스크, 그리고 현장 확인이 필요한 부분 등을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

적정 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 명도 가능성 및 예상 명도 비용, 건물 상태 및 리모델링 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다.

통상적으로 감정가의 80%~120% 범위에서 시장 상황과 본건의 가치를 종합적으로 평가하여 결정되나, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

정확한 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.