나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20988 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 350 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.13

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 소재 '칠원119안전센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하며 제반 대중교통사정은 보통임. 2) 형태 및 이용상황 일련번호 1),2) 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호 3) 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업기타 및 일부 현황 '도로'로 이용중임. 일련번호 4) 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 도로로 이용중임. 3) 인접도로 상태 일련번호 1),2) 북서측으로 약6미터 내외의 포장도로(일련번호 4)와 접함. 일련번호 3) 북서측으로 약6미터 내외의 포장도로(일련번호 4) 및 남서측으로 약3미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 4) 토지이용계획 및 제한상태 일련번호1),3),4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 5) 제시목록외의 물건 별지'지적 및 건물개황도'와 같이 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상태 등으로 보아 본건의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향은 경미할 것으로 판단됨. 6) 공부와의 차이 없 음.

건물의 구조 및 현상

가) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, <일반철골구조 판넬지붕부분> 벽체:약1.1미터 조적위 판넬 마감 등. 주기둥:H-Beam(450x200mm) 층고:약11.5m. 창호:새시창 구조임. 이용상황:제조업소 등으로 이용중임. <조적조 판넬지붕부분> 외벽:세멘 몰탈 마감등. 내벽:타일붙임 마감 등. 창호:새시창 구조임. 이용상황: 화장실 등으로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기계는 Over Head Crane으로서, 현상 및 관리상태는 보통임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(제시외 건물 중 '감정서상 기호㉡'은 이동이 용이하고 소유관계가 불분명하여 매각 제외) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구 포함. 목록1,2 토지는 용도상 불가분의 관계로 일단지로 평가함. 본건 토지에는 이동식 컨테이너 수동과 계근대가 소재하나 소유관계가 불분명하고 이동이 용이하여 평가에서 제외. 독립적 경제가치가 미미한 담장, 옹벽 등 구축물은 별도 평가하지 않고 주된 감정평가에 포함. 목록3. 건물은 공부상 주구조가 '일반철골구조'이나, 현황 '일반철골구조 및 일부 조적조'로 감정평가됨. 목록4. 토지는 일부 현황 도로임을 감안하여 평가함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20988 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 350

용도: 공장

감정가: 3,860,134,600 원

토지 면적: 8,100.00㎡ (약 2,450평)

건물 면적: 707.58㎡ (약 214평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사

1.2. 감정평가 요약

평가 대상: 토지, 건물, 기계기구 (공장 및 광업재단 저당법)

평가 개요: 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 소재 '칠원119안전센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 등으로 형성된 지역임.

토지 현황: 공업용 건부지 및 일부 도로로 이용 중. 제반 대중교통 사정 보통.

건물 현황: 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 건물. 일부 조적조 포함.

기계기구: Over Head Crane 1기 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 '칠원119안전센터' 북서측 인근에 위치함.

주변은 중·소규모 공장 지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통임.

북서측으로 약 6미터, 남서측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 및 현황

일련번호 1), 2)는 공업용 건부지로 이용 중인 부정형 토지임.

일련번호 3), 4)는 공업용 기타 및 일부 현황 도로로 이용 중인 토지임.

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됨.

최종적으로 채권자인 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사의 임의경매로 본 경매가 진행됨.

등기부채권 총액: 4,730,420,734 원.

3.2. 임차인 분석

* 노 (전대차계약자): 보증금 0원, 월 차임 3,000,000원, 2019-02-13 사업자등록. 대항력 있음.

* 박동칠: 보증금 0원, 월 차임 0원, 2022-11-26 사업자등록. 대항력 없음.

* 서덕식(토지임차인): 보증금 5,000,000원, 월 차임 500,000원, 2023-06-30 사업자등록. 대항력 없음.

* 이규섭: 보증금 0원, 월 차임 0원. 대항력 없음.

* 임동섭(토지임차인): 보증금 5,000,000원, 월 차임 500,000원, 2023-03-23 사업자등록. 대항력 없음.

* 최 (상호: 탑타이어): 보증금 20,000,000원, 월 차임 6,500,000원, 2019-03-19 사업자등록. 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없음.

대항력 있는 임차인(노 , 최 )의 보증금 및 차임이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 단, 대항력 있는 임차인의 보증금 총액은 20,000,000원이며, 이는 배당을 통해 우선변제 받을 금액이 없을 경우 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없음. 관련하여 추가 확인 필요.

4. 상권분석

본건은 함안군 칠원읍의 공업지구 내에 위치함.

주변에 유사한 규모의 공장들이 분포하여 산업 활동이 이루어지고 있음.

지역 경제 활성화 및 산업 수요에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 일반 주거 생활 편의시설과는 거리가 있음.

가장 가까운 편의시설은 '칠원119안전센터'이며, 그 외 지역 편의시설은 함안군 칠원읍 소재 행정복지센터, 마트, 병원 등을 이용해야 할 것으로 판단됨.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 노 (보증금 0원), 최 (보증금 20,000,000원). 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 해당 임차인의 보증금 전부 또는 일부가 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있음.

유동화 물건 및 공동 담보: 복잡한 채권 관계 및 담보 설정으로 인한 권리 관계 확인 필요.

토지 이용 계획: 자연녹지지역 등으로 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

제시외 건물 및 기계기구: 일부는 매각 제외되었으나, 매각 포함된 기계기구 및 제시외 건물의 정확한 상태 및 이전 가능성 확인 필요.

건물 구조 현황: 공부상 '일반철골구조'이나 현황 '일반철골구조 및 일부 조적조'로 감정평가됨. 이는 추후 건축물대장과의 불일치 또는 행정상의 이슈를 야기할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 칠원읍에 위치한 공장용 부동산으로, 주변 공업 지구 형성에 따른 산업 활동의 중심지가 될 잠재력을 가지고 있음.

광대한 토지 면적과 비교적 최신 건물을 보유하고 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 권리 관계는 주의 깊은 분석이 필요함.

감정가 대비 현저한 저가 낙찰을 기대할 수 있는 물건이나, 인수해야 할 잠재적 채무 또는 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적과 공장 건물: 확장 또는 재개발 잠재력 보유.

주변 공장 밀집 지역: 안정적인 산업 활동 수요 기반.

감정가 대비 저렴한 취득 가능성: 명확한 권리 분석을 통한 시세 차익 기대.

차량 접근성 양호: 물류 이동 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,860,134,600 원

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

현재까지 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금(총 20,000,000원)이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로, 이를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크 요인(유동화 물건, 공동 담보, 건물 현황과의 차이 등)을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준을 초기 고려 범위로 설정하되, 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위 (참고용): 약 2,702,000,000 원 ~ 3,088,000,000 원

※ 위 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.