나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32006 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1189-2 성서동서,서한아파트 106동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '와룡중학교' 북측 인근에 위치하는 성서동서,서한아파트 106동 1층 105호 단위세대로서 부근은 아파트단지, 일반주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사벙 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건중 1층 105호 단위세대로서 외벽;페인트 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 광대로, 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(공동주택용지) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 1억 3천만 원, 전입일 2019.6.24., 확정일자 2019.6.11.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음(전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경32006 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1189-2, 성서동서,서한아파트 106동 1105호

용도: 아파트

감정가: 143,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.88㎡ (약 9.95평)

토지 지분: 32.8819㎡

건물면적 (전용면적): 56.34㎡ (약 17.05평)

건물 지분: 56.345㎡

아파트 전용면적: 56.34㎡

아파트 분양면적: 제공된 정보에서 단위 세대의 분양면적에 대한 명확한 수치 확인 불가

1.3. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 15층 (본건 11층)

사용승인일: 1994년 10월 18일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '와룡중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 단지는 북측으로 광대로, 남측으로는 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로1류, 대로3류, 보행자전용도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당됩니다.

택지개발지구(택지개발사업 완료)로서 주거 용도로 개발된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 전세권설정 (을10, 2019.07.12 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서 참고)

등기부채권 총액: 357,500,000원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이수동 (이 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 24일

확정일자: 2019년 06월 11일

배당신고일자: 2026년 01월 09일

대항력: 있음

비고:

* 본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 1억 3천만 원에 대한 전입 및 확정일자를 갖추고 있습니다.

* 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 투자 비용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 해당 임차인은 '전세사기피해자 임차인 우선매수권'을 보유하고 있으며, 이 권리 행사는 1회로 제한되는 특별매각조건이 적용됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 전세권설정(을10, 2019.07.12) 이후에 등기된 근저당(을11), 가압류(갑8), 압류(갑9, 갑10, 갑11) 등은 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(이수동)의 경우, 법적으로 보장되는 권리에 따라 보증금 중 미회수 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계 (권리분석 요약 기준): 0원

(주의: 위 금액은 권리분석 요약 기준이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성은 별도 확인 및 계산이 반드시 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량을 이용하면 접근하기 용이한 위치에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

본건 인근에 와룡중학교가 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

초등학교 및 고등학교 등 기타 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 다양한 편의시설이 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

현재 제공된 자료만으로는 주변 녹지 공간이나 공원 등 추가적인 생활 정보 파악에 한계가 있습니다. 다만, 택지개발지구 내 아파트 단지로서 기본적인 도시 생활 인프라는 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 1억 3천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 만약 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 취득 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

6.2. 특수 물건 정보

공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 해당 공유자가 경매 절차에 참여할 가능성이 있습니다.

또한, '전세사기피해자 임차인 우선매수권'이 적용되는 점은 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있는 중요한 변수입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주거단지, 학교, 상업시설 등으로 구성되어 있으며, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (관련 지도 및 주변 시설 검색 결과 기반)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 또한 최근 실거래가 및 시장 동향을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성과 공유자 우선매수, 전세사기 피해 임차인 우선매수권 행사와 같은 특수 물건 정보는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계 및 특이 사항을 면밀히 분석하고, 실제 인수해야 하는 임차인 보증금액을 정확히 산출한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

대구 달서구 내 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

반경 내 교통망 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

8.2. 시세 대비 잠재력

최근 거래된 고층 물건들이 감정가 이상으로 거래된 사례를 볼 때, 본건(11층) 역시 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 경우 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

단, 임차인 보증금 인수 비용을 고려한 실질적인 투자 비용 분석이 필수적입니다.

8.3. 특수 물건 조건 활용

'전세사기 피해 임차인 우선매수권'은 낙찰자 선정 과정에 변수를 제공합니다. 이 부분을 전략적으로 고려하거나, 해당 임차인의 우선매수권 행사 여부를 주시하며 대응하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균: 약 1억 3,083만 원

감정가: 1억 4,300만 원

본건은 11층으로 비교적 고층에 해당하며, 최근 8층 물건이 1억 5,500만 원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 및 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 최저 1억 4,000만 원 ~ 1억 5,000만 원 범위 에서 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항: 위 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천만 원 중 배당받지 못하는 금액을 인수하는 비용을 제외한 금액입니다. 만약 임차 보증금의 일부 또는 전부를 인수하게 된다면, 실제 총 취득 비용은 이 예상 입찰가 외에 추가적으로 증가하게 됩니다. 따라서 입찰 전 반드시 인수될 보증금액을 정확히 산출하여 실질적인 총 투자 비용을 계산한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.