나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9618 [1] 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 6층618호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역" 남서측 인근에 위치하는 "부띠크시티오 피스텔 6층 618호" 단위세대로서, 주변은 오피스텔, 업무시설, 근린상가 및 숙박시설 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 오피스텔 빌딩까지 차량의 진출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근 성 등을 고려할 때 오피스텔로서의 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건 중 6층 618호 단위 오피스텔로서, - 외벽 : 화강석, 복합판넬 및 세멘모탈위 페인트 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소방설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 건(오피스텔 및 근린생활 시설 등)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 오피스텔 동측으로 폭 약 20M 및 서측으로 폭 약 8M 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9618 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 6층618호

용도: 오피스텔

감정가: 57,000,000원

토지면적: 2.74㎡ (약 0.83평)

토지지분: 2.7384㎡ (약 0.83평)

건물면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

건물지분: 21.497㎡ (약 6.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축년도: 2015년

건축물 개요: 철골철근콘크리트구조, 23층 건물 중 6층에 위치. 총 493호. 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설.

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 오피스텔, 업무시설, 근린상가 및 숙박시설 등이 형성된 지역입니다.

교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성이 양호합니다. 건물 동측으로는 폭 약 20M, 서측으로는 폭 약 8M의 포장도로와 접해 있습니다.

건물구조: 철골철근콘크리트구조의 23층 건물 중 6층에 단위 오피스텔로 소재합니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소방설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 중로1류(폭 20M~25M), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 신청 채권자: 박OO

말소기준권리: 대구지방법원 2025타경9618 강제경매개시결정 (등기접수일자 2025-10-27)

임차인 현황:

* 임차인: 박윤정

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 02월 20일

* 확정일자: 2023년 02월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025년 02월 27일

등기부 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 박윤정, 권리금액: 78,000,000원, 말소: 인수)

* 갑구 7번: 강제경매 (권리자: 박윤정, 권리금액: 78,000,000원, 말소: 말소) - 말소기준권리

총 등기부채권액: 78,000,000원

특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

물건명세서 상 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (임대차보증금 78,000,000원, 전입일자 2023.2.20)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주의: 임차인 박윤정은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 78,000,000원 중 경매 배당으로 회수하지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

본건은 동대구역 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구와 교통량이 풍부합니다. 주변에 오피스텔, 업무시설, 근린상가, 숙박시설 등 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 해당 지역의 오피스텔 및 상가 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 중심상업지역이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교통: 동대구역이 인근에 있어 KTX, 지하철, 광역버스 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 신세계백화점, 대구파크 애비뉴 등 대형 쇼핑 시설 및 각종 금융기관, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 주변 지역에 초, 중, 고등학교 및 학원가 등 교육 관련 시설이 분포하고 있습니다.

환경: 도심 지역의 특성상 편의시설 접근성은 뛰어나지만, 소음 및 교통 혼잡 등이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 박윤정의 보증금 78,000,000원 중 배당으로 변제받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

지역 지구 제한: 비행안전제6구역 및 중요시설물보호지구에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

부동산 시장 변동성: 향후 부동산 시장의 침체나 금리 인상 등 거시 경제 변수에 따라 투자 가치가 하락할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 동대구역 초역세권에 위치한 오피스텔로 입지적 가치가 매우 높습니다. 2015년에 준공되어 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 78,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다. 따라서 투자자는 인수해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)과 물건의 실제 가치를 면밀히 비교 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 동대구역을 중심으로 한 교통 및 상업 시설의 접근성이 탁월합니다.

미래 가치: 중심상업지역에 위치하여 향후 개발 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

활용도: 오피스텔 및 근린생활시설로서의 높은 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 23일 거래: 56,000,000원 (전용면적 21.497㎡, 13층)

* 2026년 4월 16일 거래: 70,000,000원 (전용면적 26.5622㎡, 16층)

* 2025년 12월 27일 거래: 68,000,000원 (전용면적 26.5622㎡, 7층)

시세 및 감정가: 본건의 전용면적(21.50㎡)과 유사한 21.497㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 4월 56,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 57,000,000원으로, 시세는 약 56,000,000원 ~ 57,000,000원 수준으로 판단됩니다.

중요 고려사항: 본건은 선순위 임차인 박윤정의 보증금 78,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 훨씬 높아질 수 있음을 의미합니다. 따라서, 투자자는 이 인수 금액을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 물건명세서 상 인수 조항이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

예상 입찰가 산정: 인수 보증금 78,000,000원을 제외한, 물건의 순수 자산 가치(시세)를 기준으로 입찰가를 산정하되, 인수 위험을 감안하여 감정가보다 보수적으로 책정합니다.

예상 입찰가: 53,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.