나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22122 [1] 경상남도 거제시 거제면 동상리 635-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 거제시 거제면 동상리 소재 '거제성당관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 로변점포 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3)은 경상남도 거제시 거제면 외간리 소재 '외간초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 본건까지 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 사다리형의 토지로서, 지면은 평탄한 '상업용 건부지' 상태입니다. 일련번호 3)는 세장형의 토지로서, 자체 지면은 평탄한 '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1), 3) 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제여자상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(거제현 관아 송덕비군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 일련번호 3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 지상에 제시외 시설(관정)이 소재합니다. 일련번호 3) 지상에 제시외 수목이 다수 소재하나, 관리상태 등을 고려할 때 경제적 가치는 희박한 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콩트리조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1986.) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 타일붙임 마감, 내 벽 : 벽지 밑 타일등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

목욕탕으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 온수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 2-1)은 현황 ‘멸실’ 상태인바, 감정평가 제외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록2] 제시외 건물(감정서상ㄱ~ㄹ), 제시외 시설(감정서상ㅁ) 매각 포함. 굴뚝은 건물에 포함 평가함. '시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 연료탱크 13.22㎡'는 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22122 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 동상리 635-1 (도로명: 경상남도 거제시 동상1길 11)

용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장 상)

감정가: 369,411,420원

토지면적: 585.00㎡ (약 177.0평)

건물면적: 223.4㎡ (약 67.6평) - 건축물 현황 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제농업협동조합 (등기부 내역 종합)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 거제면 동상리 635-1 (도로명: 경상남도 거제시 동상1길 11)에 위치하며, '거제성당관' 남서측 인근에 자리함.

* 주위환경: 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역으로, 마을 단위의 주거 및 근린 상업 환경을 이루고 있음. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로를 통해 시내 및 외부 지역으로의 이동이 용이함. 교통 사정은 보통임.

* 도로: 본건 토지는 남측으로 포장된 도로에 직접 접하여 접근성이 좋음.

* 토지이용: 사다리형의 토지로, 현황은 평탄한 '상업용 건부지' 상태임.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2004년 3월 22일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 소유권: 홍종행 (1981년 8월 26일 소유권이전, 1986년 6월 21일 건물 소유권보존)

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음. (주의 요망)

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됨 (합계 0원). 임대차 관계는 미상임. (정보 부족에 따른 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 현황: 본건은 주택가와 상가, 점포가 혼재된 지역에 위치하여 배후수요가 일부 존재함.

* 주변 시설: '거제성당관' 인근에 위치하며, 지역 내 근린생활시설로서의 기능을 수행할 수 있는 입지임.

1.4. 생활정보

* 주요 용도: 현재 건물은 목욕탕으로 이용 중인 것으로 확인됨.

* 설비: 위생, 급배수, 온수 설비 등이 시설되어 있음.

* 부대시설: 제시외 건물 4동, 관정, 수목 등 부대 시설이 존재함. (수목은 경제적 가치 희박)

1.5. 잠재적 리스크

* 멸실된 건물: 감정서상 '시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 연료탱크 13.22㎡'는 현황 멸실 상태로, 경매 시 이를 감안해야 함.

* 제시외 건물/시설: 감정평가서상 명시된 ㄱ~ㄹ, ㅁ 등의 제시외 건물 및 시설물이 매각에 포함되어 있으므로, 수량, 상태, 철거/활용 등에 대한 면밀한 사전 검토가 필요함.

* 지적경계 불분명: 본건 토지는 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명할 수 있어, 정확한 경계 확정을 위한 지적 측량이 요구될 수 있으며, 이는 추가 비용 및 시간 소요의 요인이 될 수 있음.

* 미확인 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기부상 기재되어 있으나, 상세 내용(존속기간, 권리자 등)이 불명확하여 잠재적인 부담이 될 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 현재 건물에 대한 임대차 관계가 미상으로, 예상치 못한 점유자가 존재하거나 명도 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 주소지 인근에 유해하거나 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 그러나, 주위 환경의 변화 가능성은 항상 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 동상리에 위치한 제1종근린생활시설로, 토지 585㎡(약 177.0평), 건물 223.4㎡(약 67.6평) 규모의 근린시설임. 현재 목욕탕으로 이용 중이며, 차량 접근성이 양호한 편임. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 비교적 깨끗한 편이나, '지상권'이 소멸되지 않는 권리로 남아 있어 추가적인 확인이 필요함. 감정가 3억 6천만원대에 제시외 건물 및 시설이 포함된 일괄 매각 건임. 멸실된 건물, 지적 경계 불분명, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리 관계 상세 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 주택가 및 상가 혼재 지역으로, 지역 근린생활시설로서의 잠재력 보유.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 명확한 권리 인수 부담이 적음 (지상권 예외).

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치 증대 기대.

* 활용 가능성: 목욕탕 외 다양한 근린생활시설 업종 전환 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 369,411,420원

* 참고사항:

* 인수되는 보증금 없음.

* 현장 조사 및 권리 관계(특히 지상권) 면밀한 분석 필요.

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 참고.

* 제시외 건물, 멸실 건물, 지적 경계 불분명 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근 필요.

* 전략: 보수적으로 접근하여 감정가의 80~90% 수준에서 검토.

* 예상 입찰가 범위: 295,000,000원 ~ 330,000,000원 (본 범위는 단순 참고용이며, 실제 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.