나이스옥션 법원경매 진주 2025타경987 [1] 경상남도 사천시 정동면 대곡리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 대곡리 소재 대곡마을 내에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 부근의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 :계획관리지역(2011-08-04), 자연취락지구(2011-08-04)(대곡) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물로서 외벽 : 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

주택으로 이용 중임. (현장 조사 당시 이해관계인 부재로 이용상태는 외부관찰, 공부, 탐문 등을 종합 고려함)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물 기호 ㄱ 내지 ㄹ, 제시외 태양광 기호 ㅁ이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ') 및 제시외 태양광설비(감정서상 'ㅁ') 매각포함.
-목록2 건물에 부착된 옥외계단, 테크, 베란다, 노대, 차양 등은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경987 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 정동면 대곡리 255

* 용도: 단독주택

* 감정가: 440,619,400원

* 토지면적: 779.00㎡ (약 235.65평)

* 토지지분: 779㎡ (약 235.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 177.24㎡ (약 53.62평)

* 건물지분: 177.24㎡ (약 53.62평)

* 건물 제시외면적: 43.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 정동면 대곡리 소재 대곡마을 내에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 부근 지역의 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 도로가 소재하여 차량 통행이 가능합니다.

* 접근성: 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 개인 차량을 이용하는 것이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (말소기준권리: 을1 근저당권)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (진주축산업협동조합, 2017-06-30 접수)

* 주요 권리 내역:

* 소유권: 장기철, 이성숙

* 근저당: 진주축산업협동조합 (240,000,000원), 한국앰코스페셜티카톤즈유한회사 (108,000,000원)

* 압류: 진주세무서장, 사천시

* 임의경매개시결정: 한국앰코스페셜티카톤즈 (채권액 64,340,842원)

* 등기부채권 총액: 348,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 이는 실제 임대차 관계가 없거나, 보증금/차임 정보가 확인되지 않았음을 의미할 수 있으므로, 현장 방문 시 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 환경이 주를 이룹니다.

* 상업시설: 인근 마을 내 기본적인 편의점 등 소규모 상업 시설이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 사천시 중심 지역으로 이동이 필요합니다.

* 개발 잠재력: 대곡마을은 자연취락지구에 해당하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치가 변동될 수 있습니다. 다만, 현재로서는 일반적인 농촌 지역의 시장 상황을 따를 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 초등학교 등의 교육 시설이 있을 수 있으나, 도보 접근이 어려운 경우 사천시 소재 학교로 통학해야 할 가능성이 높습니다.

* 편의시설: 마을 내 기본적인 편의시설(마트, 슈퍼 등)은 제한적일 수 있으며, 병원, 은행, 대형마트 등 주요 편의시설은 사천시 시내에서 이용 가능합니다.

* 교통: 본건 부근 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되나, 대중교통 노선이 많지 않을 수 있어 자가용 이용이 권장됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터 등)이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 세부적인 현장 조사를 통해 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 재확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: '임대관계: 미상임' 표시는 임대차 현황 파악에 어려움이 있음을 시사합니다. 인수 보증금 합계가 0원이지만, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 설비: 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ') 및 태양광 설비(감정서상 'ㅁ')가 매각에 포함되어 있으나, 이들의 정확한 상태, 관리 상태, 법적 문제 여부 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 외부요인: 농촌 지역의 특성상, 지역 경제 상황, 인구 감소 추세, 개발 계획 변동 등 외부 요인에 따른 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 정동면 대곡리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 4.41억원입니다. 토지 779㎡, 건물 177.24㎡에 제시외 건물 및 태양광 설비까지 포함하여 일괄 매각되는 점은 긍정적입니다. 주위 환경은 농가주택과 농경지가 혼재된 조용한 농촌 마을입니다. 권리 관계상 인수되는 권리는 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 그러나 '임대관계 미상'이라는 정보는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물뿐만 아니라 제시외 건물 및 태양광 설비까지 모두 포함하여 매각되므로, 추가적인 권리 주장이나 분쟁 소지가 적습니다.

* 넓은 토지 면적: 779㎡(약 235.65평)의 넓은 토지 면적은 향후 증축, 개축 또는 토지 활용 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 대곡마을이 자연취락지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 낮은 예상 입찰가: 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰이 이루어진다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(440,619,400원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 점을 감안하여 산정할 수 있습니다.

본 물건은 농촌 지역의 단독주택으로, 최근 거래 사례 및 유사 물건의 시세 정보를 충분히 확보하기 어려울 수 있습니다. 제공된 감정평가액을 기준으로, 권리관계의 명확성, 제시외 물건 포함 여부, 향후 활용 가능성 등을 고려할 때, 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적인 접근: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 352,495,520원 ~ 396,557,460원)

* 적정가: 감정가의 90% ~ 100% 수준 (약 396,557,460원 ~ 440,619,400원)

최종 입찰가는 실제 현장 조사 결과, 임대차 관계 명확화, 주변 시세 조사 결과, 그리고 경매 당일 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 '임대관계 미상' 정보에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 이 부분이 리스크로 작용할 경우 입찰가를 보수적으로 책정하는 것이 advisable 합니다.

주의: 위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정은 추가적인 심층 분석 및 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.