나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1529 [1] 울산광역시 동구 전하동 639-8 전하동에스오션타워 15층1505호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 "울산동부경찰서" 북동측 인근에 위치한 [전하동에스오션타워 제15층 제1505호]로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 제15층 제1505호로서, - 외벽 : 강화유리 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

복층구조의 업무시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1.복층구조의 업무시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1529 (1)

소재지: 울산광역시 동구 전하동 639-8 전하동에스오션타워 15층1505호

건물명: 전하동 에스오션타워

최신 도로명 주소: 울산광역시 동구 방어진순환도로 771 (전하동)

건물 용도: 업무시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 15층 1505호

외벽 마감: 강화유리 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽 마감: 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호

총 층수: 16층

본건 위치: 15층 (복층 구조)

사용승인일: 2017-06-29

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

토지 지분: 7.1194㎡ (약 2.15평)

건물면적: 32.28㎡ (약 9.76평)

건물 지분: 32.2801㎡ (약 9.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 경매구분

감정가: 101,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 "울산동부경찰서" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 일반상업지역

도로: 본건 동측으로 폭 약 25미터 내외의 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있습니다. (2024-05-16 기준)

기타 제한사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 권리 분석 결과, 아래와 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

* 말소기준권리: 2024년 03월 08일 접수된 복영태 근저당권 (을7) - 채권금액 35,000,000원

* 채권자 (강제경매 신청): 박 (울산지방법원 2025타경1529) - 채권금액 70,294,400원

* 기타 권리:

* 손진록 소유권 이전 (갑4, 2017-08-22)

* 주식회사에스홀딩스 소유권 이전 2번 신탁 말소 (갑3, 2017-08-22)

* 이마스터제십구차 가압류 (갑6, 2024-10-28) - 채권금액 100,000,000원

* 등기부채권 총액: 135,000,000원 (근저당권 35,000,000원 + 가압류 100,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박영준)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2024년 01월 19일

* 확정일자: 2023년 12월 27일

* 배당신고일자: 2025년 11월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력이 인정되어 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차에서 말소기준권리(2024-03-08 접수 근저당권)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 70,000,000원은 인수될 가능성이 있으므로, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 울산광역시 동구 전하동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 상가 건물 등이 밀집한 지역입니다.

주변에 울산동부경찰서, 홈플러스, 현대백화점 등 대형 편의 및 공공시설이 위치하여 상업 활동이 활발하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 자리하고 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변 환경에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 홈플러스, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰과 다수의 소매점, 금융기관, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 공공시설: 울산동부경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경이 안정적입니다.

* 주거 환경: 주거 밀집 지역과 업무 시설이 혼재된 형태로, 직주근접이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 70,000,000원 인수 가능성: 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 총 취득 비용이 증가합니다.

* 임대관계 미상 정보: 물건명세서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황: 복층 구조로 이용 중이나, 건축물대장 상 위반 건축물 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 경매 신청으로 진행되므로, 채무자의 추가적인 권리 주장이나 다툼이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 전하동에 위치한 업무시설로, 입지 조건 및 주변 편의시설 접근성이 양호합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 임대관계 미상 정보는 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 검토를 요구합니다.

감정평가액 101,000,000원을 기준으로 하되, 잠재적인 보증금 인수 비용과 명도 관련 추가 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울산 동구의 주요 상업 및 업무 지구 내에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복층 구조로 인한 공간 활용도가 높아 실사용자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 주변에 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 101,000,000원

인수 보증금: 70,000,000원 (대항력 있는 임차인)

본건은 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 70,000,000원을 인수할 가능성이 높습니다. 경매 절차상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있더라도, '대항력 있음' 표기는 낙찰자가 해당 보증금을 실제 부담해야 할 위험이 있음을 강력히 시사합니다. 따라서 본 건의 실질적인 취득 비용은 감정평가액 외에 보증금 인수 비용을 포함하여 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정평가액에서 인수 가능성 있는 보증금을 차감한 금액을 기준으로 삼되, 해당 금액을 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 임대차 관계의 명확한 확인, 주변 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율 분석, 명도 예상 비용 산출 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.