나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12256 [1] 경상남도 김해시 동상동 1117 김해캐슬아리스타궁 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 "김해동광초등학교" 북서측 인근에 위치하는 김해캐슬아리스타궁18층 1802호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

씨지(합성보)구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 18층 1802호로서 일반적 현황은 외 벽 : 석재 및 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트(건축물 현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 현관, 욕실2, 드레스룸 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대 내 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 '공동주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 북동측으로 대로3류, 북서측으로 중로3류, 남서측으로 소로2류, 남동측으로 소로3류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역(1997-09-13), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 시장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 김해시 동상동 소재 김해캐슬아리스타궁 아파트 18층 1802호로서, 창원지방법원 2025타경12256 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 감정가는 229,000,000원입니다.

아파트의 전용면적은 84.90㎡(약 25.68평)이며, 토지 지분은 20.88㎡(약 6.32평)입니다.

본 물건은 2017년 12월 28일에 사용승인을 받은 건물입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 "김해동광초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북동측으로 대로3류, 북서측으로 중로3류, 남서측으로 소로2류, 남동측으로 소로3류와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역이며, 각종 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 등기부상 을1 근저당권(우리은행, 2019-02-11 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 즉, 낙찰자는 모든 부담을 정리할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금 및 채무: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 추

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-13

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 0원 외에 별도로 인수할 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 이용하기에 용이합니다. 또한, 건물 자체에 판매시설(소매시장) 용도가 포함되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 김해동광초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 및 도심 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 주요 도로와 인접하여 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 주거환경: 18층 고층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 관리사무소 연락처: 055-325-1077

1.5. 잠재적 리스크

* 현장확인 곤란: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 곤란했다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 내부 상태가 서류와 다를 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 회사이므로, 채권 회수에 대한 적극적인 절차가 진행될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설 관련 특이사항은 보고되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 동상동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)인 아파트로, 초등학교 인접 등 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차인 보증금이나 다른 권리사항이 없어 권리관계가 매우 깔끔한 편입니다. 다만, 내부 확인이 어려운 점은 주의해야 할 사항이며, 철저한 현장 조사를 통해 이를 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 연식이 짧아 현대적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 분석: 감정가(2억 2,900만원) 대비 최근 실거래가(1억 8,800만원 ~ 2억 500만원)를 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성을 확인해 볼 만한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트 매매가는 2026년 7월 기준 1억 8,800만원에서 2026년 1월 기준 2억 500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 전세 시세는 1700만원에서 1990만원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 2억 2,900만원으로, 최근 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 본 물건의 경우 인수되는 보증금이 없고 모든 권리가 말소되는 조건이므로, 순수하게 낙찰가만 부담하면 됩니다.

내부 확인이 어렵다는 리스크 요소를 감안할 때, 최근 실거래가 하단 또는 중간 정도를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 유동적일 수 있으나, 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 후 내부 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.