나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3917 [1] 대전광역시 유성구 지족동 1027-1 1층105호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "반석고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무용빌딩, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제1층 제105호, 106호, 107호 로서, -외벽: 복합 패널 및 강화유리 마감 등. -내벽: 인테리어 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

현황, 본건(1),(2),(3) 일체로 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다형의 토지로, 자동차관련시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측, 북측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 준주거지역(2013-06-24), 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-06-24)(소로1-지족12)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-06-24)(소로1류-지족13)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-06-24)(소로1류-지족14)(접합), 주차장(2013-06-24) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건(1),(2),(3) 각 호는 현황, 3개호 일체로 근린생활시설로 사용중이며 각 호 사이 경계벽이 미설치(또는 일부 철거)된 상태 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1,2,3 일체로 근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3917 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 1027-1 1층 105호 (해당 물건은 105호, 106호, 107호 3개 호실이 일괄 매각 대상입니다.)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제1층 105호, 106호, 107호

주요 용도 (공부상): 자동차 관련시설

현재 이용 상태: 근린생활시설

감정가: 1,339,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 월OOOOOOOO (월배농업협동조합)

토지 면적: 185.64㎡ (약 56.15평)

건물 면적: 132.58㎡ (약 40.10평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 일체 이용 현황: 목록 1, 2, 3 (105호, 106호, 107호)이 경계벽 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건

위치: 대전광역시 유성구 지족동 소재 "반석고등학교" 서측 인근 지역에 위치합니다.

주위 환경: 근린생활시설, 업무용 빌딩, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로: 물건지 서측, 남측, 북측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 주차장 용지이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 8월 17일 접수된 월배농업협동조합의 근저당권 (을3, 888,000,000원)입니다.

총 채권액: 약 1,288,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/사업자 등록일: 2018년 3월 12일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 해당 임차인은 2018년 3월 12일에 전입/사업자 등록을 하였으며, 이는 말소기준권리인 2018년 8월 17일자 근저당권보다 앞섭니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 50,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받을 가능성이 높으나, 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.

* 이 물건은 공동담보로 진행되었습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다.

4. 상권분석

주변 업종: 본건은 근린생활시설, 업무용 빌딩, 아파트 단지 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역에 위치하고 있습니다.

현재 이용: 공부상 용도는 '자동차 관련시설'이나, 현황은 3개 호실(105호, 106호, 107호)이 일체로 '근린생활시설'로 이용 중에 있습니다. 이는 다양한 업종의 입점이 가능하다는 것을 시사합니다.

잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본 물건지 인근은 주거 단지 및 상업 시설, 학교(반석고등학교) 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 인근에 반석고등학교가 위치하고 있으며, 지역 내 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

교통 및 접근성: 주요 간선도로와 인접해 있으며, 버스정류장이 가까워 출퇴근 및 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주거 환경: 주변에 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

* 임차인 김 는 보증금 50,000,000원, 차임 350,000원으로 2018년 3월 12일에 전입/사업자 등록을 하였습니다.

* 이는 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

* 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 회수되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

건물 일체 이용: 3개 호실(105호, 106호, 107호)이 경계벽 없이 하나의 공간으로 이용되고 있어, 향후 분할이나 용도 변경 시 추가 공사 또는 설비 변경이 필요할 수 있습니다.

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 용도는 '자동차 관련시설'이나, 현재는 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 시 인허가 관련 검토가 필요할 수 있음을 의미합니다.

집합건물 특성: 집합건물의 특성상 공용부분의 하자나 관리비 체납 문제 등 하자 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 역세권 및 상업 지역에 위치한 자동차 관련 시설로서, 현재는 3개 호실이 통합되어 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 준주거지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 3개 호실이 일체로 사용되고 있어 이에 대한 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 이용 용도의 차이도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

입지: 대전 유성구라는 우수한 입지에 위치하며, 학군 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

활용도: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 자동차 관련 시설로서의 잠재력도 가지고 있어 다양한 사업 아이템에 적용 가능합니다.

인프라: 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 경쟁 물건 분석, 물건의 장단점, 향후 개발 가능성, 임차인의 보증금 인수 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 본 보고서에는 정확한 시세 자료 및 낙찰가율 등의 정보가 포함되어 있지 않아 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.