나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53586 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1341-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '시곡중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 사리역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

연와조 눈섭지붕(평스라브) 3층 건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 및 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사동 1341-1 :도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(시곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 안산지원 2025타경53586 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1341-1 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

건축년도: 1992년 6월 (준공 승인일 기준)

총 세대수: 14세대

1.2. 면적

토지면적: 18.65㎡ (약 5.64평)

건물면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.4. 경매정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.5. 건축물현황

구조: 연와조 눈섭지붕(평스라브) 3층 건물 내 2층 202호

외벽: 드라이비트 및 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등

1.6. 토지이용계획

사동 1341-1: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '시곡중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 수인분당선 사리역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접도로 상태

본건 건물 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등 제한물권 없음)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 11월 3일 접수된 김성진의 강제경매개시결정(2025타경53586)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권방환

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-11-17

* 확정일자: 2025-10-17

* 배당신고일자: 2025-12-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 2012-11-29 (김수현), 2013-09-12 (강성덕)

* 강제경매 개시결정 (말소기준권리): 2025-11-03 (김성진, 31,042,494원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 에듀파크타운 (2022년 준공, 66.65㎡): 26,800만원 (약 1320만원/평)

* 리슈빌 (2020년 준공, 71.52㎡): 24,900만원 (약 1150만원/평)

* 삼성빌리지 (2001년 준공, 59.83㎡): 10,500만원 (약 580만원/평)

본 물건은 1992년 준공되어 연식이 오래되었으며, 면적은 38.38㎡ (약 11.61평)입니다. 감정가는 91,000,000원이며, 평당 약 783.8만원입니다.

가장 비슷한 연식대의 비교 대상인 삼성빌리지(2001년 준공, 59.83㎡, 10,500만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 평당 가격으로 볼 때 다소 높은 편이지만, 건물의 전체적인 면적과 연식을 고려하면 납득할 만한 수준으로 보입니다. 최신 건물과의 시세 차이가 크므로, 본건의 연식(1992년)을 감안한 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원이 혼재하고 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다. '시곡중학교'가 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 교통편의시설

지하철 수인분당선 사리역이 인근에 있으며, 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보에 따르면, 본건 소재지 주변에 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 건물은 1992년에 준공되어 30년 이상 경과한 노후 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한 (과거)

본 물건 소재지(사동 1341-1)는 과거 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 현재는 해당되지 않습니다.

6.3. 감정평가 시점

감정평가 시점이 2025년 5월로, 현재 시점(2026년 9월)과 차이가 있어 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 생활 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 건물 연식이 오래된 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 주변 시세와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 보이며, 소형 평형으로 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교, 공원 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 편의성: 지하철역 및 버스 정류장이 인근에 위치합니다.

* 소형 평형: 38.38㎡의 전용면적으로 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 91,000,000원을 기준으로 산정합니다.

최근 매매 사례 중 연식 및 면적, 가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 보수적인 접근: 91,000,000원 ~ 95,000,000원

* 적극적인 접근: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

건물 연식(1992년)을 감안하여 무리한 고가 입찰보다는 감정가 근처에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.