나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2589 [1] 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 369-9 남춘천역코아루웰라움타워 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 소재 "남춘천사거리" 북측 인근에 위치하는 "남춘천 역코아루웰라움타워 제11층 제1107호"로서, 주위은 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등 이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로보아 대중 교통 여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 중 제11층 제1107호로서, 외벽 : 인조석 타일붙임 및 전면페어글라스 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감, 창호 : 시스템 창호 등 마감.

이용상태

이용상태 : 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기 계식주차정설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인근의 공도와 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(2018-11-09),대로1류(폭 35m~40m)(대 로1-3)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-264)(접합),가축사육제한구역(2024-12-12)(전 축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2019-04-08)

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

- 임차인 황채미는 경매신청채권자로 대항력있는 임차인임.
- 배당요구한 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2589 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 369-9 남춘천역코아루웰라움타워 11층1107호

용도: 오피스텔

건물면적: 21.38㎡ (약 6.47평)

토지면적: 3.22㎡ (약 0.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 116,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 소재 "남춘천사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 내 도로를 통해 인근 공도와 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전 축종 제한) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁등기 말소, 한국자산관리공사, 주식회사 케이비국민카드, 춘천시의 가압류 및 압류가 존재합니다. 또한, 황채미의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 등기부상 채무 총액은 132,876,789원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인 황채미는 전입일자 및 확정일자가 2023년 2월 10일이며, 보증금 90,000,000원, 차임 0원입니다. 본 임차인은 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자입니다. 배당요구를 하였으며, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하는 원칙이 적용됩니다. 그러나 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되어, 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부상 총 채무액은 132,876,789원으로, 통상적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인 황채미의 보증금 90,000,000원에 대한 인수 여부는 배당 결과에 따라 최종 확정되나, 현재 분석으로는 매수인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 권리상 특이사항은 적다고 볼 수 있습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 건물 정보

본건이 소재한 "남춘천역코아루웰라움타워"는 2020년 12월 14일 사용승인된 건물입니다. 철근콘크리트구조로 총 23층 건물이며, 본건은 그중 11층에 위치합니다. 건물의 주된 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 총 659호실로 구성되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 시세

최근 2026년 3월 5일 및 6월 3일에 26.2107㎡(약 7.93평) 면적의 유사 오피스텔이 13,950만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 5월 22일에는 49.914㎡(약 15.1평) 면적이 21,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

4.3. 시세 분석

본건(21.38㎡)과 유사한 면적(26.2107㎡)의 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 3.3㎡당 시세는 약 532만원 수준입니다. 이를 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 11,382만원으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 11,600만원과 유사한 수준으로, 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

단지 주변으로 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

"남춘천역코아루웰라움타워"는 2020년 준공된 신축급 건물로, 최신 시설과 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 황채미의 경우, 보증금 9,000만원 전액을 배당받지 못할 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 비록 현재 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 임차인의 배당 결과가 최종 확정되기 전까지는 잠재적 인수 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 퇴계동에 위치한 남춘천역 인근의 신축 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 11,600만원이며, 최근 유사 면적 거래 사례를 반영한 시세 분석 결과와 유사한 수준을 나타냅니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 현재까지의 권리분석상 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 최종 배당 결과 확정 전까지는 면밀한 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로서 즉시 임대 수익 창출 및 안정적인 관리가 가능합니다.

* 남춘천역 역세권 입지로 향후 교통망 확충 및 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없는 것으로 분석되어, 권리 관계 명확화 후 접근 시 안전한 투자가 예상됩니다.

* 주변 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 임차인 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11,600만원이며, 최근 유사 면적(26.21㎡)의 실거래가가 13,950만원임을 감안할 때, 본건(21.38㎡)의 시장 가치는 약 11,382만원 수준으로 추정됩니다. 권리 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시세와 감정가를 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 116,000,000원 ~ 128,000,000원

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