나이스옥션 법원경매 안산 2025타경947 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 12층1244호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "한국공학대학교제2캠퍼스" 북서측 인근에 위치하는 "거북섬더웰에이동 제12층 제1244호" (전유면적: 19.2634㎡)" 로, 인근은 공장, 창고, 오피스텔 등이 혼재하는 공업업무지대 임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상18층 건(사용승인: 2023.02.03) 내, 제12층 제1244호로, 외벽: 돌붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔(침실, 주방, 화장실)로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생시설, 승강기설비 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접하며, 북서측으로 노촉 약 15m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 (1) 준공업지역(2020-07-14) , 중로1류(폭 20m~25m)(2016-11-18)(중로 엠티브이1-69)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-40)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-18)(중로 엠티브이2-4)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-12-27)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임. 토지기호(2) 준공업지역(2020-07-14) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-40)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-18)(중로 엠티브이2-4)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-12-27)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경947 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 80,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 12층1244호

건물명: 거북섬더웰 A동

용도: 오피스텔

주요구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 (지하 2층, 지상 18층)

사용승인일: 2023년 02월 03일

전유면적: 19.2634㎡ (약 5.83평)

건물총면적: 36,935.82㎡

토지면적: 6.29㎡ (토지지분: 6.2921㎡)

토지이용: 오피스텔 건부지

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "한국공학대학교 제2캠퍼스" 북서측 인근에 위치한 "거북섬더웰에이동 제12층 제1244호"입니다.

주변 지역은 공장, 창고, 오피스텔 등이 혼재하는 공업업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 지원시설구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적인 생활환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 가압류(서울신용보증재단, 신용보증기금) 및 임의경매(하나은행)는 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

3.4. 주의사항

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 계약 내용에 따라 인수 또는 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 136,167,468원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 공장, 창고, 오피스텔 등이 혼재된 공업 및 업무 중심 지역입니다.

한국공학대학교 제2캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 관련 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 특성

2023년 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 전용면적 19.26㎡의 소형 오피스텔입니다.

주로 1인 가구 또는 젊은 직장인을 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조의 18층 건물로, 2023년 2월에 사용승인되었습니다.

소유권 이전 신탁 등기가 말소된 이력이 있습니다.

5.2. 이용 및 설비

현재 오피스텔(침실, 주방, 화장실)로 이용 중이며, 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 계약 내용 및 명도 절차에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있으나, 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 법률적 권리 관계상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 절차 진행 시 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 지역적 특성

공업업무지대라는 특성상 주거 쾌적성보다는 직주근접 및 업무 환경에 더 적합할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 신축 오피스텔로, 한국공학대학교 인근 및 산업단지 배후지에 자리하고 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 권리상 하자는 없어 보입니다.

최근 매매 실거래가 정보를 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2023년 준공으로 신축급 시설 이용 가능.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업자 대상 임대 수요 확보 유리.

* 대학 및 산업단지 인접: 안정적인 임대 수요 기반 확보.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 인수 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 거래가는 60,000,000원에서 66,500,000원 수준입니다.

본건은 12층으로 중간층에 해당하며, 감정가 80,000,000원 대비 시세가 낮은 점을 고려할 때, 경쟁력을 갖춘 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 별도의 권리가 없는 점을 감안하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 68,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.