나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53303 [1] 경기도 광주시 신현동 504-76 아이유빌101 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53303 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 504-76 아이유빌101 비동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 419,000,000원

토지면적: 93.61㎡ (약 28.32평)

건물면적: 47.82㎡ (약 14.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군자농업협동조합

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택입니다.

신현동은 성남 및 판교 등 주요 업무 지구와의 접근성이 비교적 양호한 주거 지역으로 평가받고 있습니다.

단지 주변으로 공동주택이 밀집되어 있으며, 녹지 공간과 일부 편의시설이 분포하고 있습니다.

교통 상황은 대중교통 이용이 다소 제한적일 수 있으나, 자가용 이용 시 주요 도로망으로의 접근은 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 군자농업협동조합의 근저당권에 의해 임의경매로 진행되었습니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 08월 09일 접수된 군자농업협동조합의 근저당권(채권최고액 318,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김민규 (김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-21

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 보증금도 없어 낙찰자에게 부담이 되는 부분은 없습니다.

총 등기부채권액은 318,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거 지역에 속해 있어, 상업 시설보다는 주거 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

주변 지역은 신축 빌라 및 다세대 주택 단지가 형성되어 있으며, 지역 주민을 위한 상점들이 입점해 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 업무 시설과의 거리가 있어, 직접적인 상권 형성보다는 배후 주거 단지로서의 기능이 강합니다.

1.4. 생활정보

단지 인근으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있으나, 정확한 도보 접근성은 확인이 필요합니다.

주변에 크고 작은 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

인근 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등이 있으며, 차량 이용 시 접근성이 좋습니다.

외부 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가(419,000,000원)와 주변 실거래가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 제공된 최근 매매 사례들을 볼 때, 본 건의 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

신현동 지역의 다세대 주택 실거래가를 면적당 가격으로 환산 시, 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되어 있습니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항이 있으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 신축급 다세대 주택으로, 권리상 문제는 없어 보입니다.

임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

가장 큰 쟁점은 감정가와 실제 시장 가격 간의 차이입니다. 제공된 최근 매매 사례를 기준으로 시세를 분석하면, 본 건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

따라서, 입찰 시 감정가보다는 실거래가 및 시장 상황을 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가와 실거래가 간의 차이를 활용하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

최근 건축된 다세대 주택으로, 신축급 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

성남, 판교 등 주요 업무 지구와의 접근성을 고려할 때, 배후 주거 단지로서의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 연식 및 지역의 다세대 주택 거래 사례에서 평당 약 1500만원 ~ 1800만원 수준의 가격이 형성되어 있습니다.

본 건의 면적(약 14.47평)을 고려했을 때, 시장가 기준으로는 대략 2억 2천만원 ~ 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가와의 괴리가 큰 점, 향후 가격 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

과도한 경쟁이나 시세보다 높은 가격으로 입찰할 경우 위험이 따를 수 있습니다.

이에, 본 건의 현 시세 및 투자 가치를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신중한 판단 후 입찰하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.