나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53267 [1] 경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '지하철5호선 미사역' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는상업시설 및 오피스텔, 배후지로 대단위 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입 가능하고 인근에 지하철5호선 미사역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물층 1층 116호로서 외벽: 돌붙임 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1종근린생활시설(휴게음식점)(상호명:마미쿡)으로 이용중임.

설비내역

건물내에 급배수 위생설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근생 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물의 남측으로 대로, 북측으로 중로와 접하고 있으며, 동측으로 보행자도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 1119-1 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 망월동 1119-2 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.1종근린생활시설(휴게음식점)(상호명:마미쿡)으로 이용중임
2.제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53267 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 제1층 제116호

용도: 근린상가 (1종근린생활시설 - 휴게음식점)

감정가: 1,510,840,000 원

토지면적: 10.26㎡ (약 3.10평)

건물면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 6층, 지상 12층 건물 중 1층

사용승인일: 2019년 7월 8일

2. 입지조건

위치: 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 상업시설, 오피스텔, 대단위 아파트 단지가 인접한 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 지하철 5호선 미사역 및 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 건물은 남측으로 대로, 북측으로 중로, 동측으로 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(1,296,000,000원)입니다.

소멸주의: 말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 대부분의 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당, 가압류, 압류 등)

* 임차인 현황

임차인: 정민규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2020년 6월 15일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변동이나 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 세심한 확인과 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 지하철 5호선 미사역 역세권 상업지역으로, 인근에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

업종: 현재 1종 근린생활시설(휴게음식점, 상호명: 마미쿡)로 운영 중이며, 주변 상업시설과 함께 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

잠재력: 미사지구 개발 계획과 함께 지속적인 상권 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변 상업시설 및 대단지 아파트 단지 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

교통: 지하철 5호선 미사역을 통해 서울 도심 및 강남권으로의 접근성이 우수하며, 광역 교통망 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 정민규 임차인은 대항력이 존재하나, 인수되는 보증금이 0원으로 분석되었습니다. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

복합 건물: 본 물건이 속한 르보아파크2는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 건물 관리 및 운영에 있어 일반 상가 건물과는 다른 고려사항이 있을 수 있습니다.

공법상 제한: 해당 토지는 과밀억제권역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 다수의 공법상 규제를 받을 수 있습니다. (단, 이미 건축된 상가로서 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

제시외 건물: 제시외 건물 면적이 0.00㎡로 표기되어 있으나, 실제 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사역 역세권의 대로변에 위치한 1종 근린생활시설(휴게음식점)로, 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 현재 운영 중인 상가는 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 판단됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계의 명확한 확인과 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수에 대한 면밀한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 미사역 도보 거리에 위치하여 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 오피스텔 등 풍부한 유동인구 및 고정 고객 확보가 용이합니다.

* 활성화된 상권: 현재 정상 운영 중인 휴게음식점이며, 주변 상업 시설과 시너지를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 외 모든 권리 소멸 예정으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 저렴한 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 분석됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 안정적인 자산 가치 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,510,840,000 원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로 분석되어, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 정확한 시장 가치 평가를 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사, 상권 분석, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하되, 투자 목적과 자금 계획에 맞춰 최종 결정하는 것이 합리적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.