나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53223 [1] 경기도 광주시 직동 145-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 세종포천고속도로 "광남IC" 북서측 근거리에 위치하며,주위는 중소규모 공장 및 창고,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근 및 근거리에 간선도로 및 고속도로 인터체인지(IC)가 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형으로서 완경사지를 평탄조성하여 공업용 건물의 부지로 이용 중이며,북동측 인접 임야와 접한 부분은 일부 법면상태임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로(145-6 도,사유지)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

제시목록 외의 물건

지상의 수목,조경석,바닥포장 등 토지의 부합물은 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 (가동) 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층으로서, (사용승인일:2006.04.17.) 외벽:외장패널 마감, 창호:pvc새시창호. 일련번호 3 (나동) 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층으로서, (사용승인일:2006.04.17.) 외벽:외장패널 마감, 창호:pvc새시창호. 일련번호 4 (다동) 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층으로서, (사용승인일:2006.04.17.) 외벽:외장패널 마감, 창호:pvc새시창호.

이용상태

일련번호 2 (가동):공장으로 이용 중임. 일련번호 3 (나동) 1층:작업장,화장실,샤워실 등. 2층:사무실,기숙사로 이용 중임.. 일련번호 4 (다동):작업장,창고로 이용 중임.

설비내역

일련번호 3 (나동)에 위생 및 급배수설비가 되어 있으며,2층 기숙사에 전기보일러가 설치되어 있는 것으로 탐문조사되었음.

부합물 및 종물

일련번호 3 (나동)의 1층에 제시외건물①(창고)이 있음. -건물개황도,사진용지 참조.

공부와의 차이

일련번호 3 (나동) 1층:공부 상 사무실,휴게실은 현황 작업장 등으로 이용 중임. 2층:공부 상 기숙사,연구실,휴게실,회의실이나 현황 기숙사,사무실 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 건물의 이용상태 등은 일반건축물대장,건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록2.(가동):공장으로 이용중임
3.목록3.(나동) 1층: 공부상 사무실,휴게실은 현황 작업장,화장실,샤워실 등으로 이용중. 2층: 공부상 기숙사,연구실,휴게실,회의실이나 현황은 사무실,기숙사 등으로 이용중임
4.목록4(다동):작업장,창고로 이용중임
5.현황상 목록4.(다동) 건물의 일부가 타인 토지의 경계부분에 소재하는것으로 보이므로 정확한 사항은 측량 등 별도 확인 필요함
6.본건 토지 지상에 각종 자재가 적치되어 있으며, 정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함
7.지상의 수목,조경석,바닥포장 등 토지의 부합물은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경53223 (1)

소재지: 경기도 광주시 직동 145-5 (신주소: 경기도 광주시 광남안로431번길 48)

토지면적: 2178.00㎡ (약 658.9평)

건물면적: 860.60㎡ (약 260.3평)

감정가: 4,451,560,000원

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 조OO

1.2. 건물 구성

본 물건은 총 3개 동의 건물로 구성되어 있습니다.

* 가동: 연면적 430㎡, 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층 공장으로 이용 중입니다.

* 나동: 연면적 280.6㎡, 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물입니다. 1층은 공부상 사무실/휴게실이나 현황 작업장, 화장실, 샤워실 등으로 이용 중이며, 2층은 공부상 기숙사, 연구실, 휴게실, 회의실이나 현황 사무실, 기숙사 등으로 이용 중입니다.

* 다동: 연면적 150㎡, 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층 건물로 작업장, 창고로 이용 중입니다.

건물들은 모두 2006년 4월 17일 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동에 소재하며, 세종포천고속도로 "광남IC" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위로는 중소규모의 공장, 창고, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 간선도로와 고속도로 인터체인지(IC)가 소재하여 교통이 편리합니다. 특히 세종포천고속도로 이용이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 및 상태

토지는 대체로 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성하여 공업용 건물의 부지로 이용 중입니다. 북동측 인접 임야와 접한 부분은 일부 법면 상태입니다.

2.4. 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로(사유지)에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2009년 9월 4일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권: 중소기업은행 (2009-09-04), 조인규 (2018-10-18), 중소기업은행 (2022-12-29)

* 임의경매개시결정: 조인규 (2025-10-22)

3.3. 인수되는 권리

3.3. 1. 대항력 있는 임차인 현황

* 임차인: 동 (주)동현하이테크

보증금: 15,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업일자: 2008-12-29

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 2. 기타 임차인 현황 (대항력 없음)

* 임차인: S (SAELEEKITSADA)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2024-11-27, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입/사업일자: 2024-12-23, 대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 20,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입/사업일자: 2019-06-03, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 2,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/사업일자: 2018-01-16, 대항력: 없음

* 임차인: 강 (강(주))

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 미상, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 15,000,000원

3.4. 기타 권리사항

* 토지 등기부채권 총액: 2,028,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 2,028,000,000원

* 본건은 공동담보로 경매 진행되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 산업 시설

본건은 경기도 광주시의 공장 및 창고 밀집 지역에 위치하고 있어, 관련 산업 시설과의 연계성이 높습니다. 중소규모 공장들이 다수 분포하고 있으며, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다.

4.2. 교통 연계성

세종포천고속도로 광남IC와 인접하여 수도권 전역으로의 물류 이동 및 접근성이 매우 우수합니다. 이는 물류 비용 절감 및 효율적인 생산 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 주요 시설 (산업 지원 및 접근성 중심)

주변에 산업 활동을 지원하는 기반 시설 및 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 공장 운영에 필요한 인프라 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 토지 이용계획 상 명확하게 식별되는 혐오시설은 없습니다. 주변은 주로 공장, 창고, 임야 등으로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

(주)동현하이테크 임차인에게 지급해야 할 보증금 15,000,000원이 존재하므로, 낙찰 시 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 공부상 내용과 현황 불일치

나동의 경우, 공부상 용도와 현황 이용 상태가 다르므로, 실제 점유 사용 및 명도 과정에서 확인 및 조율이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 및 지상물 관련 불확실성

* 다동 건물의 일부가 타인 토지 경계에 걸쳐 있을 가능성이 있어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 토지 지상에 각종 자재가 적치되어 있으며, 정확한 면적, 위치, 경계 등은 측량을 통해 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용되고 있어, 향후 토지 개발 및 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 직동에 위치한 공장용 부동산으로, 우수한 교통망과 산업 시설 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 일체화된 관리가 가능하며, 실수요자가 직접 공장으로 활용하기에 적합합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 인수, 건물 현황과 공부상의 차이, 토지 경계 및 지상물 관련 불확실성, 다수의 토지 이용 규제 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 명확한 인수 부담 및 향후 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 세종포천고속도로 광남IC 인접으로 물류 이동 최적화.

* 실수요 적합성: 공장 용도로 즉시 활용 가능한 실물 자산.

* 토지/건물 일괄 매각: 통합적인 관리 및 활용 용이.

* 산업 클러스터 내 입지: 주변 관련 산업과의 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,451,560,000원입니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인의 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금 15,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 시장 상황, 경쟁률, 명도 비용, 제반 경비, 해당 지역의 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경합이 이루어지지만, 본건의 경우 대항력 있는 임차인 부담이 존재하므로 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.