나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53268 [1] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무용빌딩, 주.상용빌딩, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대 중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건내 3층 308호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사 육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔 유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등 (외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.10.11일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2024카임 50776)으로 2024.10.15일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정경석)로부터 2026.6.9.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53268 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 3층 308호

용도: 오피스텔

건물면적: 26.03㎡ (약 7.88평)

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

감정가: 129,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치

주변 환경: 지식산업센터, 오피스텔, 업무용빌딩, 주.상용빌딩, 아파트 등이 혼재하는 지역

교통: 차량 출입 용이, 인근 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 사정 양호

도로: 본 건은 주위로 중로3류와 접함

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경53268)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 정 )

* 보증금: 157,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 확정일자: 2022-07-14

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026.6.9.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 풍산동 일대는 지식산업센터, 오피스텔, 업무용 및 상업용 빌딩이 밀집된 지역으로, 기본적인 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일한 면적(26.03㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 2일 17층에서 9,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 유사 면적(22.79㎡)의 경우 3층에서 9,600만원, 11층에서 9,800만원에 거래된 바 있습니다.

본 건은 3층에 위치하여 층수 이점이 낮다는 점을 고려할 때, 현재 시세는 9,500만원에서 10,500만원 사이로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "미사3동 행정복지센터" 인근에 위치하며, 오피스텔, 상업시설, 업무시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장 및 지하철역을 이용하기 편리합니다.

교육 시설: 본 건 인근에 예솔 유치원이 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 부재로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

제공된 정보와 최근 실거래가 대비 감정가(129,000,000원)가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 반영 및 신중한 가격 결정이 필요합니다.

본 건은 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도이므로 직접적인 제한은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 향후 규제 변동 가능성은 주시할 필요가 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동의 인스타시티 내 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다.

2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없는 깔끔한 물건입니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가가 높게 평가되었으므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 시세보다 낮은 가격에 접근하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다. 3층이라는 층수 약점을 감안하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 교통망과 풍부한 주변 편의시설을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리 관계가 명확하여 명도 관련 부담이 적으며, HUG와의 확약으로 인한 임차인 관련 리스크가 해소되었습니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 활용하여 시세차익을 얻을 수 있는 기회입니다.

하남시 지역 개발 잠재력과 꾸준한 오피스텔 수요를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(26.03㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 2일 17층에서 9,700만원에 거래되었고, 22.79㎡ 오피스텔이 3층에서 9,600만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건(26.03㎡, 3층)의 현재 적정 시세는 약 9,500만원에서 10,500만원 수준으로 평가됩니다.

감정가(129,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있고, 3층이라는 층수 약점을 감안하여 보수적인 접근을 통해 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

이에, 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.