나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34835 [1] 경기도 부천시 소사구 범박동 212-4 트윈스파이어 102동 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 "범박중학교" 북서측 인근에 위치하며 본건 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 내 5층 505호로 외벽: 외장석재 및 화강석 붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(범박지구 지구단위계획 구역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (범박초등학교(병설유치원)-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경34835 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 범박동 212-4 트윈스파이어 102동 5층505호

용도: 오피스텔

감정가: 263,000,000원

건축년도: 2017년

총 층수: 7층

해당 층수: 5층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 면적 정보

토지면적: 23.11㎡ (약 7.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.04㎡ (약 20.3평) (전용면적)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 "범박중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(범박초등학교), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있으며, 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 23일 접수된 부천시의 압류입니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번의 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 소

* 보증금: 284,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-28

* 확정일자: 2022-12-19

* 배당신고일자: 2025-01-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

1.2. 4. 인수되는 권리

상기 임차인의 경우 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각 후에는 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.2. 5. 등기부요약

* 소유권보존: 윤석문 (2017-05-30)

* 소유권이전: 이춘길 외 1명 (2017-06-05)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 김종호 (2020-12-22)

* 주택임차권: 소혜경 (2025-01-03 접수, 말소예정)

* 압류: 부천시 (2024-08-23, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-30 접수)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상권

본건은 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트단지가 혼재하는 지역에 위치하여 다양한 상업 시설 이용이 가능하며, 유동인구 및 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

범박중학교 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2. 교육시설

범박초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 3. 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 유효기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 취득 시 허가를 받아야 합니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.5. 2. HUG 인수조건 변경

본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 계약 진행 시 주택도시보증공사와의 관련 절차 및 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 3. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로 명확한 임대차 계약 현황 확인이 필요합니다. 다만, 현재 임차인 정보상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동에 위치한 오피스텔로, 주거 및 업무시설이 혼재된 지역에 속합니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변 환경은 양호합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 강제경매 사건으로, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리관계는 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 범박동에 위치하며 주변 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 업무시설 등의 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위인 강제경매이며, 임차인의 대항력이 없어 권리관계 정리가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 조건: HUG 보증 관련 이슈는 계약 과정에서 명확히 확인된다면, 안정적인 거래 프로세스를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일한 건물(트윈스파이어) 내 오피스텔의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월: 24,000만원 (전용면적 67.042㎡, 6층)

* 2025년 11월: 21,600만원 (전용면적 62.855㎡, 3층)

* 2026년 6월: 20,500만원 (전용면적 61.04㎡, 2층)

건물 면적 67.04㎡(약 20.3평) 기준, 가장 최근 거래 사례인 2024년 2월의 24,000만원과 2026년 6월의 20,500만원을 비교했을 때, 현재 시세는 20,500만원에서 24,000만원 사이로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 본건의 감정가는 263,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 거래 시세를 기준으로 보수적으로 접근합니다. 2026년 6월 거래가 20,500만원과 2024년 2월 거래가 24,000만원 사이에서 적정 가격을 산정할 수 있습니다. 토지거래허가구역 등의 특이사항을 감안하여, 215,000,000원 ~ 225,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.