나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53290 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 3788-1 동호타운빌 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현암 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53290 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 3788-1, 동호타운빌 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 371,000,000원

토지면적: 31.55㎡ (약 9.54평)

건물면적: 89.32㎡ (약 27.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 명OO (임차인 명제웅과 동일인으로 추정)

건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 2층

사용승인일: 2003년 12월 6일

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 성남시 수정구 신흥동에 위치한 동호타운빌 내 근린상가입니다. 일반적으로 개발된 도시 지역에서 볼 수 있는 주거 및 상업 시설이 혼합된 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지역은 성남시의 구시가지로서 주거 단지와 상업 시설이 조밀하게 분포되어 있으며, 이에 따라 일상적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과에 따르면, 해당 지역 인근에서 특별히 혐오시설이 확인되지 않아 일반적인 도시 환경을 유지하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 대상은 대항력 있는 임차인 명제웅 씨입니다. 명제웅 씨는 195,000,000원의 보증금과 0원의 차임을 신고하였으며, 2014년 5월 15일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 경매 물건 명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다. 이는 해당 보증금이 경매 배당 절차를 통해 처리되었거나, 채무 변제 과정에서 소멸되었을 가능성을 시사합니다.

말소기준권리는 2014년 6월 26일 접수된 성남중앙신용협동조합의 근저당권이며, 이보다 이후에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 보존, 이전 등기 및 압류, 가등기 등이 등기부등본에 확인되나, 모두 말소되었거나 말소 예정인 권리들입니다. 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

신흥동은 성남시 수정구의 대표적인 구시가지 상권으로, 다수의 소상공인 점포, 소매점, 음식점, 서비스 업종이 밀집해 있습니다. 특히 8호선 신흥역 주변은 젊은 층을 타겟으로 하는 업종들이 다수 입점해 있으며, 지하상가와의 연계를 통해 유동인구가 활발한 지역입니다. 비록 대규모 개발 지역은 아니지만, 안정적인 지역 내 소비 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 지니고 있어 근린상가로서의 입지는 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 8호선 신흥역과 단대오거리역을 도보 또는 버스로 이용 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 노선의 시내외 버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에는 수정구청, 관공서, 은행, 병원, 재래시장(중앙시장, 현대시장) 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주민들의 일상생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 금전적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 퇴거 과정에서 발생할 수 있는 행정적 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 이슈 발생 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다. 물건 자체의 연식과 근린상가라는 특성상, 일반적인 유지보수 및 관리의 필요성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성남시 수정구 신흥동의 활발한 상업 지구 내에 위치한 근린상가로서, 우수한 교통 접근성과 잘 갖춰진 생활 인프라를 장점으로 합니다. 대항력 있는 임차인이 있음에도 불구하고 인수할 보증금이 0원으로 책정되어 있어, 낙찰자의 초기 투자 부담을 크게 줄여주는 점이 가장 큰 매력으로 작용합니다. 전반적으로 안정적인 상권 내에서 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 가장 핵심적인 투자 포인트는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점입니다. 이는 195,000,000원에 달하는 임차인 명제웅 씨의 보증금을 낙찰자가 부담하지 않아도 된다는 의미로, 투자금 회수 및 초기 자금 부담을 크게 완화시켜 줍니다. 더불어 성남시 구시가지의 중심 상권에 위치하여 꾸준한 임대 수요 및 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금 합계'가 0원이므로 감정가 371,000,000원을 기준으로 삼아 전략을 수립하는 것이 합리적입니다. 입찰 희망자는 주변 유사 물건의 실거래가 및 시장 동향을 면밀히 조사하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 인수해야 할 부채가 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.