나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53274 [1] 경기도 광주시 목현동 652-22 모개미마을3차 301동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '목현2리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 급배수설비, 위생설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비하여 완경사지의 부정형 평지로 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 단지내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53274 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 652-22 모개미마을3차 301동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 건물 규모: 2012년 11월 건축 허가, 2013년 12월 사용승인 완료된 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층에 위치

* 면적:

* 토지: 62.12㎡ (약 18.79평) / 토지 지분: 62.125㎡ (약 18.79평)

* 건물: 55.82㎡ (약 16.89평) / 건물 지분: 55.82㎡ (약 16.89평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 252,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 목현동 소재 '목현2리 마을회관' 남서측 인근에 자리 잡고 있음.

* 주위 환경: 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통 상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 도로 접근성: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 단지 내 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리함.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 한OOOOOOO)

* 말소기준권리: 2014년 4월 25일 한국주택금융공사 근저당권 (141,600,000원)

* 총 등기부채권액: 156,030,000원으로, 감정가 대비 낮은 수준을 형성하고 있음.

* 인수되는 권리: 없음. 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 소멸되며, 인수해야 할 권리사항은 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨. 다만, 임대차 관계 및 기타 사항은 미상으로 확인되므로, 실제 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 이용 및 차량을 통한 주변 지역 이동이 편리함.

* 편의 시설: 근린생활시설 및 상점 이용이 가능함.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 2012년 11월 건축 허가, 2013년 12월 사용승인을 받아 2026년 기준 약 14년차 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건의 감정가 252,000,000원은 주변 유사 물건의 거래가(150,000,000원 ~ 183,000,000원) 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

* 토지 이용 현황: '계획관리지역'으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 다세대주택 이용에는 문제가 없음.

* 주변 환경: 감정평가서상 본건 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경이 양호하다고 평가되었음. 현재까지 확인된 특정 혐오시설이나 주변 환경을 저해할 만한 요인은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 모개미마을 3차 내 다세대주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건임.

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점임.

* 입지 조건은 보통 수준이나, 주변 주거 환경은 양호한 편임.

* 다만, 감정가가 최근 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 유의해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 권리 낙찰: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

* 실거주 목적 적합: 광주시 지역 내에서 신축 또는 구축 다세대주택을 찾는 실수요자에게 적합함.

* 안정적 주거 환경: 주변이 주택가 및 근린생활시설로 구성되어 있어 비교적 안정적인 생활이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 5월~6월):

* 그린타운 (41.76㎡, 2012년식): 180,000,000원 (약 430만원/㎡)

* 에스빌 (57.96㎡, 2014년식): 150,000,000원 (약 259만원/㎡)

* 리치타운4차 (49.14㎡, 2017년식): 183,000,000원 (약 372만원/㎡)

* 본 건은 55.82㎡ 면적에 2012~2013년식 건물임. 유사 연식 및 면적의 최근 거래 사례인 그린타운(41.76㎡)과 리치타운4차(49.14㎡)의 거래가격을 기준으로 판단하는 것이 합리적임.

* ㎡당 가격 범위는 약 370만원 ~ 430만원으로 추정되며, 본 건 면적(55.82㎡)을 적용 시 약 206,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 예상됨.

* 감정가 252,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여, 낙찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 225,000,000원 ~ 235,000,000원 사이로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.