나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53261 [1] 경기도 광주시 신현동 961-5 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제 반대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호로서 (사용승인일:2014.06.05) 외 벽 : 치장벽돌 등 마감 . 내 벽 : 벽지 도배 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등의 설비로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 로폭 약8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한 지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함) /대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53261 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 961-5, 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 63.18㎡ (약 19.11평)

건물 면적: 66.69㎡ (약 20.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 남서측 및 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 24일자 국민건강보험공단의 압류(갑15)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(남 ): 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-03, 확정일자 2020-03-18.

* 주의사항: 2026년 6월 1일자로 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 광주시 신현동 일대는 주거지역으로 형성되어 있으며, 인근에 신현초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트, 다세대, 연립주택 등이 혼재하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '신현초등학교'가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경이 있으나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

선순위 임차권: 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 없습니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 관련 세부 사항에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역이므로, 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 2천만원입니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 신현초등학교가 인근에 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 임차인으로 주택도시보증공사가 있으나 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인의 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으며, 토지거래허가구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 시장가보다 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금 부담이 없습니다.

양호한 주거 환경: 신현초등학교 인근으로 실수요자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 면적 66.69㎡(약 20.17평)이며, 감정가는 220,000,000원입니다. 최근 2026년 5월에 비슷한 면적(70.17㎡)의 2019년 준공 건물이 320,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건물의 현재 시장가는 300,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가가 시장가보다 낮게 책정되어 있는 점과 대항력 있는 임차인이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 시장가의 90% 수준인 270,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 250,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다. 본 가격은 현재 시장 상황, 경쟁률, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.