나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513662 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-51 조양휴캐슬 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제7층 제702호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생설비와 급배수설비 및 승강기설비, 소방설비 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로에 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부평동 451-51은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513662 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 451-51 조양휴캐슬 7층702호

용도: 다세대주택 (현재 오피스텔로 이용 중)

감정가: 213,000,000원

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.79㎡ (약 2.36평)

건물면적: 57.41㎡ (약 17.37평) (전용면적)

건물지분: 57.41㎡ (약 17.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2024년 5월 9일자 부평구의 압류입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,094,000,000원입니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2016-12-26)

* 소유권이전 (2017-10-20)

* 주택임차권 (성혜진, 2022-03-29 전입, 2022-02-14 확정, 보증금 227,000,000원, 차임 0원)

- 본 주택임차권은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류 (부평구, 2024-05-09)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2025-10-30, 867,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-05, 227,000,000원, 본건 사건)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

주변은 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 16층 건물 중 7층 702호입니다.

전체 36호실 규모이며, 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

인천 부평구 부평동에 위치하여 부원초등학교 인근에 있으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제 사항을 숙지해야 합니다.

외국인 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택 용도 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

업무시설 및 공동주택 혼합: 건물 내 여러 용도의 시설이 공존하므로 향후 관리 및 운영에 있어 잠재적 분쟁 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 오피스텔로, 다수의 권리가 말소 예정이고 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다.

다만, HUG 관련 특이사항 및 토지이용계획상의 여러 규제는 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

주변 시세 및 건물의 전반적인 상태, 그리고 HUG와의 협의 과정 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 임차보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명확한 권리 관계 확보 가능.

우수한 입지: 부평동 지역의 주거 및 상업 시설 혼재 지역에 위치하여 생활 및 교통 편리성 기대.

HUG 관련 이슈 정리: 주택임차권에 대한 HUG의 말소 동의 확약으로 권리 관계가 명확해짐.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 57.41㎡ (약 17.37평)이며, 감정가는 213,000,000원입니다.

인근 유사 건물인 "해담캐슬"(2016년 준공, 43.31㎡)의 최근 매매가가 188,000,000원인 점을 고려할 때, 평당 약 4,340,775원의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 본건 면적(57.41㎡)에 적용 시 약 249,217,545원의 가치를 추정할 수 있습니다.

이는 감정가 213,000,000원 대비 높은 수치로, 시장 상황 및 본건의 정확한 상태에 따라 입찰가가 결정될 것입니다.

또한, HUG 인수조건 변경 사항 및 기타 규제 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 110% ~ 120% 수준인 234,300,000원 ~ 255,600,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 분석 후 확정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.