나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513078 [1] 인천광역시 중구 신흥동2가 1-43 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동2가 소재 "신흥사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장 및 단독주택 등으로 형성되며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 인접도로와 등고한 주상용건물부지임.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 특별관리해역 (시화호-인천연안)<해양환경관리법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건물은 공부상 1-43, 4-2지상이나 현황은 1-43지상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 외벽 : 타일 마감 등 내벽 : 페인트 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창호 유리임.

이용상태

1층 : 음식점, 창고 2층 : 사무실 3층 : 주택 지하: 상업용.

설비내역

위생설비 및 난방설비(3층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건물은 공부상 공부상 1-43, 4-2지상이나 현황은 1-43지상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함.
-본건 토지의 대부분은 본건 건물의 대지로 보이나, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.
-본건의 건물은 공부상 신흥동2가 1-43, 4-2 지상에 소재하나 현황은 1-43 지상에 소재함.
-건물개황도상으로 지층은 다방, 1층은 소매점2개와 차고, 2층은 사무실, 3층은 주택과 제시외 옥탑으로 이루어져 있음.
-건축물대장상 용도로 지층은 위락시설,근린생활시설, 1층은 근린생활시설(소매점),주차장, 2층은 근린생활시설(사무실), 3층은 주택으로 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513078 (1)

소재지: 인천광역시 중구 신흥동2가 1-43

용도: 근린주택

감정가: 656,718,800원

토지면적: 147.40㎡ (약 44.56평)

건물면적: 467.52㎡ (약 141.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 신흥동2가 소재 "신흥사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장 및 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용상태: 대체로 사다리형의 토지로서 인접 도로와 등고한 주상용 건물 부지임.

* 인접 도로상태: 남측 및 동측으로 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 특별관리해역(시화호-인천연안)<해양환경관리법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 옹진농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2018-01-10, 채권액: 65,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 등기부상 권리관계:

* 토지: 소유권이전 (박주환, 박성진 외 1명), 근저당권 (옹진농업협동조합, 말소기준), 임의경매 (인천옹진농협), 압류 (중구, 국민건강보험공단). 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 건물: 소유권보존 (박주환), 근저당권 (옹진농업협동조합, 말소기준), 상가건물임차권 (최희원, 말소), 소유권이전 (박성진 외 1명), 임의경매 (인천옹진농협), 압류 (국민건강보험공단). 건물 역시 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* (주)세암씨앤씨, 김훈 (김 ): 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2016-03-14, 대항력 있음.

* 김영선 (김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2012-11-16, 대항력 있음.

* 남은숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-18, 대항력 없음.

* 박장호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 조준행: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2019-12-18, 배당신고일자 2026-02-02, 대항력 없음.

* 최희원: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2023-02-28, 배당신고일자 2025-12-10, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (주: '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 있으나, 보고서상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않거나 배당을 통해 모두 변제될 것으로 추정됨. 단, 이에 대한 최종 확인은 필수임.)

1.3. 상권분석

* 본건은 인천광역시 중구 신흥동2가에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장, 단독주택 등이 혼재된 지역임. "신흥사거리" 인근으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 파악됨.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과 (2026년 6-7월 거래 기준):

* 신흥동2가 22-43 (보우빌라, 1995년 건축, 4층): 약 42.92㎡ 면적, 45,000,000원에 거래됨. (단위 면적당 약 1,050,000원)

* 신흥동2가 22-57 (새로나빌라A동, 1996년 건축, 4층): 약 41.93㎡ ~ 42.56㎡ 면적, 65,000,000원에 거래됨. (단위 면적당 약 1,550,000원)

* 상기 JSON 정보는 '다세대' 주택 거래 사례로, 본건 '근린주택'과는 건물 용도 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어려움. 본건은 근린생활시설 및 주택으로 복합적인 용도를 가지며, 토지 면적 및 건물 연면적이 훨씬 넓어 가치 산정 시 직접적인 비교는 제한적임.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진입 용이, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 가능.

* 편의시설: 주위 근린생활시설, 시장 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 주거 및 상업시설 혼재 지역.

* 주변 혐오시설: 인천광역시 중구 신흥동2가 1-43 주변에 인근에서 유해하거나 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도와 공부상 표기 불일치: 본건 건물은 공부상 신흥동2가 1-43, 4-2 지상에 소재하나 현황은 1-43 지상에만 소재함.

* 토지 경계 및 면적 불명확성: 본건 토지의 대부분은 본건 건물의 대지로 보이나, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

* 토지이용계획상의 제약: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대관계 및 관련 계약 내용이 확인되지 않아 인수 후 공실 또는 명도 문제 발생 가능성 존재.

* 대항력 있는 임차인 존재 (단, 인수 보증금 0원 처리): '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 실제 보증금 인수 여부는 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 중구 신흥동2가에 위치한 근린주택으로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 소재하고 있음.

* 건물은 지하 1층부터 지상 3층까지 다양한 용도(상업시설, 사무실, 주택)로 이용되고 있으며, 철근콘크리트 구조로 건축됨.

* 토지 및 건물에 대한 공부상 표기 오류, 경계 및 면적 불명확성 등의 문제가 존재하며, 토지이용계획상의 제약 사항도 존재함.

* '대항력 있는 임차인'이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 법적 검토 및 추가 확인이 필요함.

* 주변 시세 정보는 '다세대' 주택 위주로, 본건 '근린주택'과는 직접 비교가 어려워 가치 평가에 참고 제한이 있음.

1.7. 투자 포인트

* 다양한 용도로 활용 가능한 근린주택으로, 상업 시설 및 주택 임대를 통한 수익 창출 기대 가능.

* "신흥사거리" 인근으로 지역 내 유동인구가 있을 수 있으며, 교통 접근성이 양호함.

* 감정가가 산정되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 656,718,800원임.

* 주변 '다세대' 주택의 최근 거래 사례(2026년 6-7월)를 분석한 결과, 단위 면적당 약 105만원 ~ 155만원 수준의 시세가 형성되어 있으나, 이는 본건 '근린주택'과는 건물 유형 및 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교 분석에 한계가 있음.

* 따라서, 본건의 가치 평가는 제공된 감정평가액을 주요 기준으로 삼는 것이 합리적임.

* 잠재적 리스크 요소(공부 불일치, 경계 확인 필요, 임차인 인수 보증금 관련 불확실성 등)를 고려하여, 감정가의 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적임.

* 상기 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 558,000,000원 ~ 591,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안함. (감정가 대비 약 85% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.