나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513683 [1] 인천광역시 서구 검암동 636-1 타워팰리스5차 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 감엄동 소재 '검바위역(인천 2호선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '검바위역(인천 2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2016.11.17) 외벽: 드라이비트 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

단지형연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 공동주택(단지형연립주택)건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 2 6.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513683 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 636-1 타워팰리스5차 5층504호

용도: 연립주택

감정가: 193,000,000원

토지면적: 35.80㎡ (약 10.82평)

토지지분: 35.8㎡ (약 10.82평)

건물면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

건물지분: 59.72㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역 (외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요), SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천 2호선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '검바위역(인천 2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호한 편임.

2.3. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서, 사용승인일은 2016년 11월 17일임. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 PVC 창호 등임. 단지형 연립주택으로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함, 2026년 8월 25일까지).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 31일 접수된 기흥세무서장의 압류(갑8)로 보이며, 매각으로 인해 본건 부동산의 소유권에 등기된 대부분의 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

등기부요약 및 물건명세서상 '을구 3번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 200,000,000원)'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요함. 그러나, 임차인 정보 상 '서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:김희영))'는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 잔금 납부 시 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:김희영))

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-25

* 확정일자: 2020-08-20

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:김희영))

* 보증금: 210,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-25

* 확정일자: 2022-07-25

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 최성애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-07

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 등기부 요약

* 갑3 (2020-10-14): 소유권이전 (박연주택주식회사)

* 을3 (2024-09-06): 주택임차권 (한국토지주택공사, 200,000,000원, 말소)

* 기타 갑구 압류, 강제경매 등기 다수 (모두 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 영향

본건이 소재한 검암동 일대는 인천 2호선 검바위역을 중심으로 주거지대 및 상업시설이 발달해 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시 관리가 이루어지고 있음. 주변에 대규모 아파트 단지와 연립주택 등이 혼재하여 안정적인 주거 수요가 존재함.

4.2. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변 지역에 대해 조사한 결과, 일반적으로 인식되는 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 처리 시설 등)이 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았음. 주택가 및 상업시설이 혼재된 지역으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

검바위역을 중심으로 다양한 상업시설, 근린생활시설, 병원, 은행 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

5.3. 녹지 및 휴식공간

주변 지역의 구체적인 녹지 및 공원 정보는 추가 조사가 필요하나, 일반적인 주택지대 특성상 단지 내 또는 인근에 주민 편의를 위한 소규모 휴식 공간이 마련되어 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 외국인 등이 주택용도 취득 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됨.

6.2. SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 낙찰 후 계약 진행 시 관련 내용을 명확히 확인해야 함.

6.3. 임차권 관련 불확실성

을구 3번 주택임차권이 말소동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 명확한 확인이 필요한 부분임. 다만, 임차인 정보 상 대항력이 없고 인수 보증금도 0원으로 기재되어 있어 실질적인 인수 위험은 낮을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 인천 2호선 검바위역 역세권에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 연립주택으로, 입지 및 교통, 생활 편의성이 양호한 편임. 감정가는 193,000,000원으로 책정되었으나, 주변 다세대주택 실거래가격을 분석한 결과, 본건의 면적(59.72㎡)을 고려할 때 시세는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됨. 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되며, 인수해야 할 보증금도 없는 것으로 보임. 토지거래허가구역 및 SGI 인수조건 변경 등 일부 특이사항이 있으나, 내국인에게 직접적인 제약은 없을 것으로 보이며, 계약 시 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 검바위역 역세권으로 편리한 교통망 이용 가능

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대

* 인근 생활 편의시설 및 주거 환경 우수

* 권리상 인수 부담이 적은 물건으로 판단 (임차인 대항력 없음, 인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(59.72㎡) 기준 시장 가격은 약 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 193,000,000원과는 다소 차이가 있습니다. 인수 보증금이 없다는 점을 감안하고, 시세 대비 합리적인 수익률을 고려했을 때, 예상 입찰가는 165,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시세 하단을 고려한 보수적인 접근이며, 경쟁 구찰가 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.