나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513565 [1] 인천광역시 부평구 부평동 505-2 헤리움 14층1412호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 15층건내 제14층 제1412호로서 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 옥내소화전설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 공히 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513565 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 505-2 헤리움 14층1412호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 정보: 철근콘크리트구조, 15층 건물 내 14층

준공년도: 2013년 (사용승인일 기준)

토지 면적: 3.71㎡ (약 1.12평) - 토지 지분

건물 면적: 16.57㎡ (약 5.01평) - 전용면적

감정가: 92,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 비슷한 유형의 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보: 조 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-17, 확정일자 2021-11-23)가 등기부에 주택임차권(을1)으로 등재되어 있습니다.

주의사항: 본 물건의 채권자인 주택도시보증공사는 해당 임차권에 대해 말소 동의 확약서를 제출하였습니다. 물건명세서 상, 을구 순위 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 확약서의 효력 및 처리 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인계되지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식과 유형의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡, 7층) : 188,000,000원 (약 434,000원/㎡)

* 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡, 3층) : 70,000,000원 (약 179,700원/㎡)

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡, 5층) : 284,000,000원 (약 576,500원/㎡)

본 물건의 감정가는 16.57㎡에 대해 92,000,000원으로, 이는 3.3㎡당 약 5,552,000원 수준입니다. 가장 유사한 조건의 '해피팰리스' 사례와 비교 시, 단위 면적당 가격이 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

4.2. 유흥/상업 시설

"굴다리오거리" 인근에 위치하여 상업 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 원활하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

주택임차권 등기가 말소되지 않는 권리로 되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인계되지 않을 것으로 예상됩니다. 하지만, 임차인과의 관계, 확약서의 법적 효력 범위, 추후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 매각 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 세부 내용을 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 지정 등은 향후 건물 증개축이나 용도 변경에 제한이 될 수 있습니다. 특히, 외국인 등의 주택용도 취득 관련 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 도심에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 임대 수익을 위한 투자 목적에 적합할 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 권리 관계 및 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 사항이 존재하므로, 권리 분석 및 인수 조건에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 컴팩트한 면적으로 1인 가구 수요 또는 소형 임대 투자에 유리합니다.

* "굴다리오거리" 인근의 도심 입지로 생활 편의성이 높습니다.

* 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 명확한 권리 관계 하에 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료 및 본 물건의 감정가, 그리고 임차권 인수 여부의 불확실성을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 가장 높은 가격으로 거래된 유사 물건의 면적당 가격을 적용하면 약 9,550만원 수준의 가치가 산정됩니다. 감정가는 9,200만원으로, 이는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 확약으로 임차 보증금 인수 부담이 없다면, 시세에 근접한 입찰도 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.