나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513635 [1] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 519 수현루비프라자2 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 '길성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농 경지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편 임.

교통상황

본건까치 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 무 난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 1층 105호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 페인팅 등 마감. 창호 : 알루미늄 샷시 창임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생,급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 상업용(근린생활시설 건부지)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■온수리 519번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-30)(중로3류) (접합), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한 지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호 조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바 랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. ■온수리 520-1번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문 화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원 상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>※ 문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조 (매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화 재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷) 열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. ■온수리 520-2번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(소로1류) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-30)(중로3류)(접합), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성 당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타( 상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기 재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법 률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의 한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 ( 인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513635 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 519 수현루비프라자2 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 191,000,000원

토지면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

건물면적: 27.88㎡ (약 8.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 '길성초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 무난합니다. 강화군은 해안선에 인접하며 도시와 농촌이 어우러진 도농 복합 지역으로, 역사문화 관광 명승지가 다수 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 일괄매각 대상이며, 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 6월 29일 접수된 농업은행주식회사의 근저당권(123,768,000원)입니다.

이후 설정된 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액은 223,768,000원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요만 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설로 사용되고 있으며, '수현루비프라자2' 건물 내 1층 105호입니다. 주변에 농경지, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상권은 도농 복합 지역의 특성을 지닙니다. 길상면은 강화 남부권역의 중심 도시 역할을 하며, 상업 시설이 입지할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

인근에 길성초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 차량 접근성이 용이하며, 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 강화군의 지역 특성상 대중교통망은 도심 지역에 비해 다소 제한적일 수 있습니다. 강화군 일대는 역사문화 관광 명소가 많아 관광객 유입이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 제한사항이 존재합니다.

* 중로3류, 소로1류 도로 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(길성초등학교)

* 역사문화환경보존지역(강화온수리성공회사제관, 성당)

* 성장관리권역

* 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)

* 공장설립제한지역

이러한 규제 사항들은 향후 재산권 행사 및 건축 등에 제약이 될 수 있으므로, 정확한 사항은 증명용 토지이용계획확인원을 발급받아 반드시 확인해야 합니다. 특히 문화재 관련 인허가 사항에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보로 진행되는 경매 건이므로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 문화재 관련 규제: 강화온수리성공회사 등 유형문화유산 인근 지역으로, 문화재보호법 및 관련 조례에 따른 인허가 사항을 철저히 검토해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보 및 검색 결과상 인근에 유해하거나 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 없습니다. 다만, 강화군 자체의 폐기물 처리 시설 등 공공시설의 위치나 운영 현황은 간접적인 영향을 줄 수 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리, '수현루비프라자2' 건물의 1층 상가로서, 근린생활시설로 이용 중입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2023년)이며, 토지 및 건물 면적이 작아 소규모 투자가 가능합니다. 입지 면에서는 길성초등학교 인근에 위치하며 교통 여건도 무난한 편입니다. 그러나 토지이용계획상 다양한 규제(역사문화보존지역, 상수원보호구역 등)가 존재하며, 문화재 관련 인허가 사항에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보로 진행되는 점, 임대차 관계 미상인 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물: 2023년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 가깝습니다.

* 근린상가 용도: 근린생활시설로 상가로서의 기본적인 기능 수행이 가능합니다.

* 도농 복합 지역의 잠재력: 관광 명소가 많은 강화군의 지역적 특성을 고려할 때, 상업 시설로서의 잠재력 보유 가능성이 있습니다.

* 작은 면적: 소규모 투자를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 191,000,000원 및 총 채권액 223,768,000원을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 강화군 길상면 온수리의 지역 시세, 유사 상가 물건의 거래 사례, 그리고 본 건이 속한 건물의 공실률 및 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다. 더불어, 토지이용계획상의 엄격한 제한 사항과 문화재 관련 규제, 그리고 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 일반 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 부동산 중개업소 컨설팅, 추가적인 권리 분석 및 법률 자문이 필수적입니다. 낙찰 후 명도까지 고려한 총 투자 비용을 산정하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.