나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513579 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1181-11 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 지하1층 건물내 제지층 제비01호로서, (사용승인일: 2001.07.10) 외벽: 적벽돌치장쌓기 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-09-28)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 9 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금88,000,000원 -주민등록일: 2020.10.20 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경513579 (1) 사건으로 진행 중인 부동산강제경매 물건입니다.

2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513579 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1181-11 지하 B01호 (신주소: 인천광역시 남동구 남동대로702번길 24 (구월동))

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 토지지분: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 건물면적: 59.07㎡ (약 17.87평)

* 건물지분: 59.07㎡ (약 17.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 스라브지붕, 2001년 07월 10일 사용승인. 지상 4층, 지하 1층 건물 중 지하 1층 B01호.

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 주변 시설: 인천성리중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

4. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번의 주택임차권 (2024. 12. 30. 등기)이 존재하며, 보증금 88,000,000원, 전입일자 2020.10.20, 확정일자 2020.09.21임. 이 임차권은 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2023.07.18.)입니다.

* 주요 등기 현황:

* 선순위 임차인: 김성수 (보증금 88,000,000원, 전입 2020.10.20, 확정 2020.09.21) - 대항력 있음, 매수인이 인수할 가능성이 높음.

* 후순위 권리: 부평세무서장 압류, 남동구 압류 등 (모두 말소 예정)

* 강제경매 신청 채권자: 김성수 (임차인)

* 인수 보증금 합계: 88,000,000원 (김성수 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수)

* 주의사항: 을구 순위 9번의 주택임차권은 '말소: 인수'로 명시되어 있으므로, 임차인의 보증금 88,000,000원을 배당받지 못하는 경우 매수인이 인수해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

5. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 상업 시설보다는 주거 기능이 강화된 지역입니다.

* 상권의 규모는 크지 않으며, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 인천성리중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주택가로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김성수 씨의 보증금 88,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,570,000,000원에 달하는 높은 채무는 채권자의 이해관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한정) 등 다수의 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 지하 다세대주택으로, 입지 및 주변 환경은 주택가로서 무난합니다. 그러나 권리 분석상 가장 큰 쟁점은 선순위 대항력 있는 임차인 김성수 씨의 보증금 88,000,000원입니다. 이 보증금은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 물건의 실질적인 취득 가격을 크게 높이는 요인이 됩니다. 감정가 95,000,000원 대비 인수해야 할 보증금 88,000,000원을 고려할 때, 현재 감정가로는 입찰 메리트가 낮을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회 탐색: 높은 인수 보증금으로 인해 현재 감정가에서는 유찰 가능성이 높으며, 추후 가격 하락 시점에서의 매수 기회를 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주택가에 위치하여 장기적인 주거 수요가 존재할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 인천광역시 남동구 구월동 1311-12번지 (예랑빌라 B동, 39.82㎡): 2026년 3월, 4,500만원

* 인천광역시 남동구 구월동 1307-19번지 (경인빌라 가동, 38.25㎡): 2026년 3월, 5,000만원

* 인천광역시 남동구 구월동 1181-22번지 (신세계빌라, 49.82㎡): 2026년 3월, 8,500만원

본건 물건의 면적(59.07㎡)은 1181-22번지 신세계빌라(49.82㎡)와 유사하며, 해당 건물의 최근 매매가는 8,500만원입니다.

본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

핵심 고려사항:

본건에는 대항력 있는 임차인 김성수 씨의 보증금 88,000,000원이 있으며, 이는 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 실제 매수인의 총 부담액은 "입찰가 + (88,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)"이 됩니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하고 인수해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용은 감정가나 주변 시세 대비 매우 높아집니다.

* 만약 감정가인 95,000,000원에 낙찰받고 보증금 88,000,000원을 모두 인수한다면, 총 지출액은 183,000,000원이 됩니다. 이는 유사 면적의 최근 매매가(8,500만원)와 비교 시 과도하게 높습니다.

* 따라서, 현재 감정가 95,000,000원으로는 입찰을 고려하기 어렵습니다. 본 건은 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 매우 높으며, 가격 하락 시점에서 임차 보증금 인수 여부를 명확히 확인한 후 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 단계에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 임차 보증금 88,000,000원의 최종 인수 여부를 법원 경매계에 반드시 확인해야 하며, 이 금액이 확정된 후, 여러 차례 유찰되어 감정가가 조정된 가격을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 임차 보증금을 인수해야 하는 상황이라면, 총 부담액이 주변 시세 범위 내로 들어올 수 있는 가격을 설정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.