나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72567 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 584-30 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '통칭 "이와빌(102동)"' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 기호 1 (201호)로서, 각각 외벽 : 석재붙임 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 자체지반 평탄하며 주거용건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72567 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 584-30 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 77.59㎡ (약 23.47평)

토지지분: 77.59㎡ (약 23.47평)

건물면적: 68.18㎡ (약 20.63평)

건물지분: 68.18㎡ (약 20.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 원OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '이와빌(102동)' 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리로는 2024년 4월 1일에 접수된 신용보증기금의 가압류(갑3)가 있으며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 권리분석 요약:

* 갑1: 이상갑 - 소유권 이전 (2014-03-10)

* 갑2: 김순정 - 소유권 이전 (증여) (2024-01-08)

* 갑3: 신용보증기금 - 가압류 (말소기준권리) (2024-04-01, 24,038,899원)

* 갑4: 원당농업협동조합 - 가압류 (2024-06-07, 34,275,435원)

* 갑5: 경기신용보증재단 - 가압류 (2024-12-23, 7,039,251원)

* 갑6: 원당농업협동조합 - 강제경매 (2025-11-03, 39,034,303원)

등기부채권 총액은 65,353,585원입니다. 매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정이며, 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우, 예상치 못한 인수 또는 명도 부담이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 거래된 인근 연립주택 및 다세대주택의 가격대는 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 한솔빌리지(101동, 1996년 준공, 59.94㎡): 2026년 7월 20일, 121,000,000원 (약 201.85만원/평)

* 한미주택(자동, 1991년 준공, 76.6㎡): 2026년 7월 15일, 80,000,000원 (약 104.44만원/평, 다세대)

* 화성빌라4차(2019년 준공, 54.03㎡): 2026년 7월 17일, 145,000,000원 (약 268.35만원/평, 신축 대비)

본건 연립주택(68.18㎡)의 감정가(180,000,000원)는 동일 단지 내 유사 면적 거래가(121,000,000원) 대비 높은 수준입니다. 이는 신축 연립주택의 가격대와 유사하거나 높은 것으로, 시장 가격과의 차이점을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 무난한 편입니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 인접해 있어 생활 환경이 조성되어 있습니다.

* 건축 구조: 본 건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 관리 상태는 대체로 양호한 것으로 보입니다.

* 기반 시설: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 실제 시장 가치와의 괴리가 존재할 수 있습니다. 이는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 미상 임차인: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 주택 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 연립주택으로, 지역 내 주거 환경은 무난한 편입니다. 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 감정가가 최근 유사 거래 사례에 비해 높게 형성되어 있어, 입찰 시 시장 가격을 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다. 또한, 임차인 정보의 불확실성과 까다로운 토지이용계획은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 거래 사례 분석을 통한 시세 판단: '한솔빌리지(101동)'의 거래 사례(121,000,000원, 59.94㎡)는 본건(68.18㎡)의 시장 가치를 파악하는 데 중요한 기준이 됩니다.

* 입지 개선 가능성: 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 현재 정보로는 불확실)

* 저평가 가능성: 만약 감정가가 시장 가치보다 높게 책정된 것이라면, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(68.18㎡)과 동일 단지 내 유사 면적 거래가(59.94㎡, 121,000,000원)를 고려하여 시세 분석을 진행했습니다. 해당 거래 사례의 평당 가격(약 201.85만원/평)을 적용하면 약 41,680,000원의 시세가 산출되나, 이는 실제 거래 및 건축 연식 등을 감안할 때 매우 낮은 금액입니다.

최근 신축 빌라 사례(54.03㎡, 145,000,000원)의 평당 가격(약 268.35만원/평)을 적용하면 약 55,370,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가 180,000,000원 대비 최근 실거래가 수준이 낮다는 점, 그리고 임차인 정보의 불확실성, 까다로운 토지이용계획 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

총 채권액 65,353,585원을 고려하고, 잠재적 리스크와 시장 상황을 반영하여 130,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가보다는 낮지만, 시장 조사 기반의 합리적인 범위 내에서의 입찰가입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 및 권리 관계를 재확인하고, 경쟁 입찰 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.