나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4050 [1] 경기도 구리시 수택동 381-20 클래시아구리오피스텔 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "구리전통시장" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주상 복합(오피스텔), 음식점, 금융기관 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입 가능하고, 근거리에 지하철 8호선 및 경의중앙선 '구리역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상 20층 중 2층 201호외 3개호로서 (사용승인일 : 2019. 10. 30) 외 벽 : 몰탈위 석재 붙임 및 스톤코트 마감. 내 벽 : 몰탈위 벽지 및 일부타일, 인테리어 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 및 페어글라스 마감 등.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상하수도시설 및 위생설비, 도시가스설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 이용중인 부정형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6미터, 남측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 일반상업지역 , 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>. 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]). 기호(2) 도시지역, 일반상업지역 , 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

본건은 경기도 구리시 수택동 381-20 클래시아구리오피스텔 2층 201호에 소재하고 있으며, 용도는 근린상가입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경4050 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 매각대상

토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 감정가

총 감정가는 2,304,000,000원입니다.

1.4. 면적

토지면적은 36.08㎡(약 10.9평)이며, 건물면적은 333.75㎡(약 101.0평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "구리전통시장" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주상복합(오피스텔), 음식점, 금융기관 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 및 경의중앙선 "구리역"이 소재하고 있습니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 제반 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

본건의 서측으로는 노폭 약 6미터, 남측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 8일에 접수된 은평신용협동조합의 근저당권(을1)이며, 채권액은 1,264,800,000원입니다.

3.2. 인수되는권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인현황

* 임차인: 지석민

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 9,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-08

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

주의: 상기 임차인 지석민은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 정보와 관련하여 "임대관계는 미상임"이라는 일반사항과 상충되는 부분이 있어 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 구리시 수택동 일대는 상업 및 업무시설, 주거시설이 복합적으로 자리 잡고 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 특히, "구리전통시장"이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요 확보가 용이합니다.

4.2. 토지이용계획및제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류 및 소로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 허가 대상은 외국인 등이며, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도로는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

건물은 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트 구조이며, (철근)콘크리트 지붕으로 구성되어 있습니다. 2019년 10월 30일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈 위 석재 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 및 일부 타일, 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 및 페어글라스 창호가 설치되어 있습니다.

내부 설비로는 상하수도, 위생, 도시가스, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 건물이용상태

본건은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화되어 경매가 진행되었습니다. 이러한 특성은 거래 구조의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용제한

앞서 언급된 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하며, 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설유무

주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 클래시아구리오피스텔 내 근린생활시설로, 구리역 및 구리전통시장과 인접하여 상권 및 교통 입지가 우수합니다. 2019년 준공된 신축급 건물이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 유동화 물건이라는 점, 다수의 토지이용계획상 제한사항, 그리고 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 임차인 정보의 일부 불명확성은 추가적인 확인을 요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지 : 구리역 역세권 및 구리전통시장 인접으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 신축급 건물 : 2019년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 시설 노후도가 낮아 즉시 활용이 용이합니다.

* 근린상가 용도 : 주변의 주거 및 업무시설 수요를 흡수할 수 있는 근린상가로서의 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각 : 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하며, 별도의 명도 문제 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상입찰가

감정가는 2,304,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 약 20억 6천만원으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 본건의 실거래가, 주변 시세, 공실률, 향후 개발 가능성 및 법적 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 조사를 통한 정확한 시장 가치 평가 및 추가적인 권리 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.