나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12958 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 337-19 엘케이드림빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철2,5호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활(다세대)주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12958 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 개요

• 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12958 (1)

• 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 337-19 엘케이드림빌 제3층 제301호

• 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

• 건물면적: 46.66㎡ (약 14.11평)

• 토지면적: 27.17㎡ (약 8.22평)

• 감정가: 313,000,000원

• 매각구분: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

• 건축년도: 2017년 사용승인

1.2. 건물 정보

• 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

• 주위 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등 혼재

• 건물 이용상태: 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중 추정

• 설비 내역: 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등

1.3. 토지 정보

• 토지 이용상태: 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중

• 인접 도로: 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로 접함

• 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

• 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 '까치산역' 북측 인근에 위치합니다.

• 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

• 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2024년 4월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (부산지방법원 2024카단102164) 입니다.

• 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

• 인수되는 권리: 현재까지 제공된 정보상으로는 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

• 주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박희주)

• 보증금: 235,000,000원

• 차임: 0원

• 전입일자: 2020-02-21

• 확정일자: 2020-02-14

• 배당신고일자: 2024-03-05

• 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

• 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 관련

* 임차인: 이슬

• 보증금: 0원

• 차임: 0원

• 전입일자: 2025-08-27

• 확정일자: (정보 없음)

• 배당신고일자: (정보 없음)

• 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

• 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 및 '대항력 포기 조건'을 기준으로 판단)

• 특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

• 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

• 지하철역 인근에 위치하여 기본적인 유동인구 및 상업시설 접근성이 양호합니다.

• 지역 내 소규모 상권이 발달되어 있어, 거주 목적 외 부수적인 상업 활동 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

• 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

• 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 생활 편의성은 보통 수준입니다.

• 주거 환경: 도시형생활주택(다세대)으로 주로 거주 목적으로 이용되며, 지역 커뮤니티 형성 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

• 임차인 대항력: 박희주 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 표기되어 있고, '매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 명시되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 조건의 명확성을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

• 토지 이용 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 공항 관련 시설 보호를 위한 제한사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 향후 거래 시 고려될 사항입니다.

• 임대차 미상: 제공된 정보 외에 임대차 관계가 미확인된 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

• 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택(다세대)으로, 지하철 까치산역 역세권에 자리 잡고 있어 교통이 매우 편리합니다.

• 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

• 주거 지역 내 혼재된 환경으로, 조용한 주거 환경과 함께 생활 편의 시설 접근성도 확보하고 있습니다.

• 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 '대항력 포기 조건'은 매수자에게 유리하게 작용할 것으로 보입니다.

• 감정가는 3억 1,300만 원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

• 우수한 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

• 신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 장기간의 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

• 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 토지 사용 및 개발에 대한 권리가 명확합니다.

• HUG 보증 관련 조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 부담을 경감시키는 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

• 본건 건물 면적은 46.66㎡ (약 14.11평)이며, 감정가는 313,000,000원입니다.

• 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식의 'M펠리체'(2018년 건축, 37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(46.66㎡)의 시가는 약 378,000,000원 수준으로 추정됩니다.

• 이는 본건의 감정가(313,000,000원)를 상회하는 수준으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

• 임차인 관련 '대항력 포기 조건'이 명확히 이행된다면, 인수되는 보증금 부담이 없어 투자가치가 높습니다.

• 따라서, 현재 시세를 반영하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 313,000,000원 ~ 344,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

• 혐오시설 관련 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.