나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12985 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월4동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측(막다른길)으로 곰달래로10길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12985 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제4층 제404호

용도: 다세대주택

건물명: 대흥미소가

준공년도: 2021년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

토지지분: 20.797㎡ (약 6.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.04㎡ (약 8.78평)

건물지분: 29.04㎡ (약 8.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택

해당층: 4층

총층수: 5층

전용면적: 29.04㎡ (약 8.78평)

건축면적(대지면적 기준): 59.13%

용적률(대지면적 기준): 167.77%

주차대수: 옥내 자주식 4대, 옥외 자주식 6대

1.3. 경매 정보

감정가: 253,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월4동 주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김경수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-24

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (오다솜)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-13

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-09-06

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-06-17 (이덕재 외 1명)

* 공유자전부이전(매매): 2021-08-27 (이현주)

* 주택임차권: 2023-09-06 (오다솜, 255,000,000원) - 말소 대상

* 강제경매(말소기준권리): 2025-10-30 (주택도시보증공사, 255,000,000원)

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(2025-10-30)에 의해 진행됩니다.

이하 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택임차권 (오다솜)은 말소 대상입니다.

* 대항력있는임차인 김경수(전입일자 2025-07-24)의 경우, 보증금이 0원이며, '대항력 포기 조건 매각'이라는 특별 매각 조건이 존재합니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수하지 않는 조건으로 진행될 가능성이 높습니다. 다만, 0원 보증금의 법적 효력 및 포기 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축에 가까운 다세대주택입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연도 및 면적의 다세대주택들이 2026년 5월 기준으로 30,200만원(52.41㎡) 및 32,900만원(55.56㎡)에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(29.04㎡)은 해당 거래 사례들보다 작지만, 감정가 25,300만원을 고려할 때 현재 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례

* 2026년 5월 거래: 서울특별시 양천구 신월동 523-26번지, 효성쉐르빌(다세대, 2017년 건축), 52.41㎡, 30,200만원

* 2026년 5월 거래: 서울특별시 양천구 신월동 9-3번지, 수명산시그니처(다세대, 2019년 건축), 55.56㎡, 32,900만원

* 2026년 5월 거래: 서울특별시 양천구 신월동 460-5번지, 대경4차(연립, 1981년 건축), 55.27㎡, 21,000만원

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경으로 양호할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 (외부 검색 결과)

주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 신월4동 주민센터, 공원 등이 인접해 있습니다. 지도상으로 별도의 혐오시설이나 부정적인 환경 요인은 두드러지게 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건은 공항 소음 대책 지역에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김경수)의 존재: 보증금 0원, 전입일자 2025-07-24. '대항력 포기 조건 매각'이라는 특별 매각 조건이 있어 실제 인수 부담은 없을 가능성이 높으나, 관련 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 계약 조건 변경 내용 확인이 필요합니다.

6.2. 개발 및 토지 이용 리스크

* 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

* 지구단위계획구역(2025-10-13), 건축허가·착공제한지역(2025-06-12) 등 향후 건축 및 개발 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 향후 거래 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공항 소음 대책 지역에 포함되어 있어 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축급 다세대주택으로, 신월동 지역의 주거 환경 내에 위치하고 있습니다.

가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'의 보증금이 0원이며, '대항력 포기 조건 매각'이라는 특별 매각 조건이 있다는 점입니다. 이는 통상적인 경매 물건과 달리 인수 부담이 없을 가능성이 크지만, 반드시 법률 전문가와 상담하여 해당 조건의 정확한 해석과 법적 효력을 확인해야 합니다.

건축허가·착공제한지역 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 재건축이나 거래 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 안정적인 가치 기대.

* 감정가가 최신 시세보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익 기대.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이며, 대항력 포기 조건 매각으로 인해 권리 인수 부담이 없을 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

인수 보증금: 0원으로 예상 (특별 매각 조건에 근거)

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례(30,200만원 ~ 32,900만원)를 고려할 때, 본건은 면적이 작더라도 감정가 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

보수적인 접근: 감정가 대비 105% ~ 115% 수준

265,650,000원 ~ 290,950,000원

현실적인 시세 반영: 110% ~ 120% 수준

278,300,000원 ~ 303,600,000원

종합적인 시장 상황, 본건의 특수성을 고려하여 본 물건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 관련 법규에 대한 전문가의 정밀 분석을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.