나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13053 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울월정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 지상6층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2020.08.25) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 376-9 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 376-35 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13053 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제3층 제304호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건물 정보: 2020년 8월 25일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 중 3층

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 281,000,000원

* 토지 면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

* 토지 지분: 17.29㎡ (약 5.23평)

* 건물 면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

* 건물 지분: 28.81㎡ (약 8.72평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* 선순위임차권, HUG 인수조건 변경

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울월정초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 본건 남서측으로 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 속함.

* 공항시설법에 따른 수평표면구역에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서 교육지원청 확인 요망)에 포함됨.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13053) 등기 (접수일자: 2025-11-03, 채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 255,000,000원).

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보임.

* 집합건물 등기부상 '을1' 주택임차권(채권자: 최 , 권리금액: 255,000,000원)은 말소 예정임.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (전입일자: 2020-11-25, 확정일자: 2020-11-19, 배당신고일자: 2023-06-13)

* 대항력 없음.

* 임차인: 최 (전입일자: 2020-11-25, 확정일자: 2020-11-19, 배당신고일자: 2023-06-13)

* 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 인한 임차보증금 인수 부담은 없음. 단, 매각 조건에 따라 임차인은 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 함.

3.4. 기타 권리사항

* 선순위임차권이 존재했으나, 대항력이 없고 말소 예정이므로 인수 부담 없음.

* 집합건물 등기부상 소유권보존(2020-09-02), 공유자전부이전(2021-01-13) 등기가 존재함.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

* 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래는 2026년 5월 기준, 면적 및 건축 연도에 따라 169,000,000원에서 300,000,000원 범위에서 거래가 이루어지고 있음.

* 본건과 유사한 면적(28.81㎡)의 경우, 최근 시세(2026년 5월 M펠리체 37.05㎡, 300,000,000원)를 고려할 때, 제곱미터당 약 810만원 수준으로 환산 시 예상 시세는 약 233,000,000원 수준으로 추정됨.

* 이는 본건의 감정가 281,000,000원보다 낮은 수준임.

4.2. 주변 개발 가능성

* 별도 개발 계획에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 화곡동 일대는 지속적인 정비 및 개발이 이루어지는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건축물명: 동선벨리체

* 준공년월: 2020년 8월 25일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층

* 해당 호수: 3층 제304호

5.2. 설비 내역

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 주변 편의시설

* 인근에 '서울월정초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 리스크

* 토지거래계약 허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 제한이 있을 수 있으므로, 본인 자격 확인 필요.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역에 해당하여 건축물 높이 등에 대한 제한이 있을 수 있음.

6.2. 물리적 리스크

* 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있음. 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 서울월정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

권리분석상 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이어서 권리상의 위험은 매우 낮습니다.

단, 토지거래허가구역 지정, 공항 관련 규제 등은 거래 시 확인이 필요합니다.

최근 시세 분석 결과, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 투자 가치는 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것에 달려 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 (2020년 준공) 건물로 관리상태 양호 기대.

* 실거주 및 임대 수익용으로 적합한 소형 면적.

* 인수 부담 권리 없음 (임차보증금 0원 인수).

* 서울월정초등학교 인접한 교육 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,000,000원이지만, 최근 실거래가를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 233,000,000원 수준으로 추정됩니다.

또한, 인수 부담 권리가 없다는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가, 채권액 등을 종합적으로 고려하여 245,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.