나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13026 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 마인드빌 제비동 제3층 제302호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상5층건내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2019.11.05) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13026 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건현황 (토지, 건물)

* 토지 면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

* 토지 지분: 17.9886㎡ (약 5.44평)

* 건물 면적: 28.86㎡ (약 8.73평)

* 건물 지분: 28.86㎡ (약 8.73평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가및매각정보

* 감정가: 238,000,000원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항및주의사항

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 토지는 가장형으로, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역 (해발 194m 이하)

* 과밀억제권역, 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 부산지방법원 2023카단102346 (주택도시보증공사 가압류, 2023-04-24 접수)

3.2. 인수되는권리

* 본 경매 물건은 모든 권리가 매각으로 소멸하는 것을 원칙으로 합니다.

* 단, '물건명세서 참고사항'에 따르면 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (현재 등기부상 지상권 존재 여부는 확인되지 않습니다.)

3.3. 임차인현황및분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-05

* 확정일자: 2022-08-29

* 배당신고일자: 2023-10-18

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소된 것으로 보이나, '특이사항' 및 '주의사항'에 명시된 바와 같이 '대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 조건이 존재합니다. 매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소해야 하는 조건으로 매각됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 손지현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-25

* 비고: 인수 보증금 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 전경수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-25

* 비고: 인수 보증금 0원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (매각 조건에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 상세한 권리 분석 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 본 물건이 위치한 독산동 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 인근에 문성초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 상업 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 최근매매사례분석

* 입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 신축 연도의 다세대 주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 서울특별시 금천구 독산동 972-50번지의 '로얄팰리스5' (2023년 준공, 29.87㎡, 3층)가 325,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 10,874,090원/㎡의 시세입니다.

* 본 물건의 건물 면적은 28.86㎡ (약 8.73평)이므로, 유사 시세 적용 시 약 313,900,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 이는 감정가 238,000,000원보다 높은 수준으로, 시장 가치가 재평가될 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및상태

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 사용 승인일: 2019년 11월 05일 (준신축급)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제3층 제302호

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등

* 창호: 샤시 창호 등

5.2. 설비내역

* 난방: 도시가스 개별 난방

* 기본 설비: 급수, 배수, 위생 설비 구비

* 편의 설비: 승강기 설치

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련위험

* 가장 중요한 리스크는 '박 ' 임차인 관련 'HUG 인수조건 변경' 및 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각' 부분입니다.

* 임차권 등기가 말소된 것으로 등기부상 나타나지만, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 복잡한 조건은 낙찰 후 임차인과의 명도 또는 추가적인 보증금 관련 분쟁 가능성을 내포합니다.

* 법률적 해석 및 실제 인도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

* 비록 보증금이 0원으로 기재된 다른 임차인들이 있으나, 이들의 전입일자(2025년 3월 25일)가 경매 개시 결정 이후로 보이므로 대항력은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 토지이용제한

* 본 물건은 여러 토지 이용 계획 및 제한 구역(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역)에 포함되어 있습니다.

* 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 또는 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 재매각이나 소유권 이전 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 적절한 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 하지만, '대항력있는 임차인'과 관련된 복잡한 매각 조건, HUG의 대위변제 및 인수 조건 변경 등은 상당한 권리 분석과 명도 리스크를 동반합니다.

* 주의사항에 명시된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명확히 이행될 경우, 임차인 관련 부담은 최소화될 수 있으나, 이에 대한 확실한 법적 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최근 건물입니다.

* 실거주 및 투자 가치: 독산동 지역의 주거 수요를 고려할 때 실거주 및 임대 투자 모두 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 높은 시장가치: 최근 매매 사례와 비교했을 때, 본 물건의 시장가치가 감정가보다 높게 형성되어 있어 저가 낙찰 시 수익률 증대 기대됩니다.

* 명확한 권리 분석 시 잠재적 리스크 해소 가능: 임차인 관련 복잡한 조건에 대한 철저한 법률 검토와 현장 조사를 통해 명도 리스크를 관리할 수 있다면, 투자 가치가 높습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 238,000,000원

* 최근 매매 사례 기준 시가: 약 313,900,000원

* 인수 보증금: 0원 (매각 조건에 따라 포기 또는 말소 조건)

* 종합적인 시장 가치, 감정가와의 괴리, 그리고 임차인 관련 복잡한 권리 분석 및 명도 리스크를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

* 이는 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 시장 가치의 하단부 또는 감정가 대비 약간 높은 수준으로, 권리 분석에 대한 확신이 있을 경우 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 직접 소통 시도(가능하다면), 그리고 전문가의 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

주변 시설 검색 결과: 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 문제 시설은 확인되지 않았습니다. 본 물건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.