나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13032 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-15 세림프라미스 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건 내 ‘세림프라미스’ 제4층 제403호로서 (사용승인일 : 2019.12.31) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 오피스텔주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(업무시설,제2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) ■ 일련번호 2) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 한국주택금융공사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13032 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-15, 세림프라미스 제4층 제403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

* 건물면적: 22.20㎡ (약 6.72평) - (등기부 및 현황 기준) / 공급면적 (JSON 기준 22.78㎡, 약 6.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 4일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경13032)입니다.

* 등기 현황:

* 소유권보존: 2020년 1월 10일 (김만순 외 2명)

* 공유자 지분 이전: 2020년 4월 2일 (이현도, 매매 1억 7천만원)

* 주택임차권: 2024년 11월 6일 (심 , 1억 7천 8백 5십만원) - 을4, 말소 예정

* 강제경매: 2025년 11월 4일 (한국주택금융공사, 1억 8천 6백 3십만 3천 363원) - 갑3, 말소기준권리

* 임차인 분석:

* 임차인: 심

* 보증금: 178,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 27일

* 확정일자: 2022년 9월 29일

* 배당신고일자: 2024년 11월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.)

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 178,500,000원입니다.

* 권리 소멸: 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 주의사항: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 한국주택금융공사는 매수인에게 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 서울특별시 금천구 가산동의 일반상업지역 내에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 계획 하에 관리되고 있습니다.

* 근린생활시설: 주위에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 업무시설: 본 건물 자체도 업무시설 및 제2종 근린생활시설로 이용되고 있어, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 작용하는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 건축물: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕, 지하 1층/지상 10층 규모의 '세림프라미스' 건물입니다.

* 준공일: 2019년 12월 31일 (비교적 신축 건물)

* 내부 시설: 통상의 급·배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 주위 환경에 공원, 학교 등이 소재하며, 상업 시설 이용이 편리하여 기본적인 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한:

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 (공항 관련), 대공방어협조구역 (군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인(특히 외국인, 특정 용도)은 관련 허가 절차를 확인해야 합니다. (2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31 기간)

* 복합적인 권리관계: HF 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 본 건은 대항력 있는 임차인이 없고 채권자의 확약서로 인해 복잡성이 완화되었습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축에 해당하는 오피스텔로, 서울 금천구 가산동의 일반상업지역에 위치하여 입지 및 접근성이 양호합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적으며, 채권자인 한국주택금융공사의 확약서 제출로 권리관계가 명확해진 점은 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한과 허가구역 지정 여부는 매수 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 명도 부담 최소화: 임차인이 대항력이 없으며, 채권자의 협조 확약으로 인해 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 최근 실거래가 참고: 2024년 3월 4층 동일 건물(세림프라미스)에서 182,620,000원에 직거래 사례가 있어 시세 파악에 유용합니다.

* 투자 수익 기대: 상업지역에 위치하여 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 192,000,000원, 최근 실거래가 182,620,000원을 종합적으로 고려할 때, 법원 경매 특성상 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

본 건의 경우, 명도 부담이 없고 건물 상태가 양호한 점을 감안하여, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 없는 점을 고려하면, 185,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 최근 실거래가와 감정가 사이에서 시세 및 물건 가치를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁자, 법원의 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.