나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13109 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 341-16 도담베스트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일:2020.08.26) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 벽돌타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13109 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 341-16 도담베스트빌 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 244,000,000원

* 건물 전용 면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

* 토지 지분 면적: 21.43㎡ (약 6.48평)

* 건축 연도: 2020년 8월 26일 사용승인

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 북동측 인근

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13109, 2025.11.05 접수)

* 채권 총액: 245,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (석 )

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-29

* 확정일자: 2021-07-09

* 배당신고일자: 2023-08-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (매각으로 인해 임차권 및 임차보증금 관련 권리 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도의 인수 부담은 없습니다.)

* 등기부 현황:

* 갑1: 소유권보존 (2021.02.08, 주식회사키즈피플)

* 갑2: 소유권이전 (2021.09.13, 조균렬, 매매)

* 을7: 주택임차권 (2023.08.30, 석성춘, 245,000,000원, 말소 예정)

* 갑3: 강제경매 (2025.11.05, 주택도시보증공사, 245,000,000원, 말소기준권리)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 특수물건정보. 특히, '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조건이 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금에 대해 인수 책임을 지지 않으며, 임차권 또한 말소되는 조건으로 매각됨을 의미합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 상권 잠재력: 지역 내에서 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 북동측 인근에 개웅중학교가 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 주변 주거 밀집 지역으로서 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 진출입이 가능하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 잠재적인 하자나 수리 필요 여부를 파악하기 어렵습니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 지구단위계획구역

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지목 도로 한정, 2024.09.10 ~ 2029.09.09)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* HUG 관련 특수 조건: HUG의 채권자이자 임차인(석성춘) 관련 보증금 문제와 얽혀있는 복잡한 매각 조건으로 인해, 계약 과정 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 2020년 준공의 신축급 다세대주택입니다. 감정가는 2억 4,400만원이며, 전용 면적은 8.82평, 토지 지분 면적은 6.48평입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금은 없으나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 매각 조건이 존재하여 주의 깊은 검토가 필요합니다. 주변 주거 환경은 보통 수준이며, 교통은 편리한 편입니다. 교육환경보호구역 등 일부 지역 규제가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

* 서울시 내 입지: 서울 구로구라는 장점이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산 가치를 높일 수 있습니다.

* HUG 관련 특수 조건: 복잡한 매각 조건으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 지역 내 유사 면적의 신축급 다세대주택 시세는 평당 약 1,600만원 ~ 1,800만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 본건(약 8.82평)의 경우, 시세는 약 1억 4,100만원 ~ 1억 5,900만원 내외로 예상됩니다.

감정가는 2억 4,400만원으로, 현재 추정 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 그러나 건물의 신축 연식과 입지 조건을 고려하면, 감정가 또한 현실적인 시장 가치를 반영한 것으로 볼 수 있습니다.

또한, 본 건은 HUG 관련 특수 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없으며, 이는 잠재적인 리스크를 낮추는 요인입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 85~90% 수준 또는 시세 대비 소폭 상승한 가격을 고려할 때, 215,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 투자자의 성향, 현장 조사 결과, 그리고 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.