나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1855 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1301-7 렉스빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호 단위세대로서, (사용승인일자 : 2017.10.17) - 외벽 : 인조석붙임, 스톤코트 등 마감 - 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 기본위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구 역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처 리구역<하수도법> (2) : 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사 육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경1855 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 농협은행(추정)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1301-7번지이며, 건물명은 렉스빌 1층 102호입니다.

1.3. 물건 상세

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 205,000,000원

* 토지 면적: 총 85.38㎡ (약 25.83평), 토지 지분 85.375㎡ (약 25.83평)

* 건물 면적: 총 66.39㎡ (약 20.08평), 건물 지분 66.39㎡ (약 20.08평)

* 사용 승인일: 2017년 10월 17일 (건축물대장상 최초 사용승인일은 2017.10.17이나, 건축물대장 표제부상 주요사용승인일은 2016.11.15자로 확인됩니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하, 25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 다양한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 농협은행 주식회사 근저당권(2023.04.03. 접수, 을3)보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 여기에는 삼성카드, 제주어류양식수산업협동조합, 현대카드, 주식회사케이비국민카드의 가압류 및 기타 권리들이 포함됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건은 임대관계가 미상으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건이 속한 건물은 "렉스빌"이며, 2017년에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물로, 본건은 1층 102호입니다. 인근에는 "애월르시엘", "리츠캐슬", "애월렉슬"과 같은 비교적 신축된 연립 및 다세대 주택들이 소재하고 있습니다.

4.2. 시세 분석

최근 2026년 5월에 거래된 인근 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 애월르시엘 (2018년 준공, 84.68㎡, 1층): 270,000,000원

* 리츠캐슬 (2018년 준공, 58.83㎡, 4층): 200,000,000원

* 애월렉슬 (2016년 준공, 68.19㎡, 2층): 197,000,000원

본건은 전용면적 66.39㎡, 1층 물건으로, 감정가 205,000,000원입니다.

유사 면적 및 층수(1층)의 "애월르시엘" 시세(84.68㎡, 270,000,000원)를 고려하면, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, "리츠캐슬"(58.83㎡, 200,000,000원) 및 "애월렉슬"(68.19㎡, 197,000,000원)의 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 볼 수도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

본건 인근에는 신엄중학교가 위치하고 있으며, 생활 편의시설과 농경지가 혼재된 지역입니다. 차량으로 이동 시 간선도로 접근이 용이하며, 주변 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다. 지도상으로 확인 시, 해당 지역 인근에 특별히 혐오 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 모든 권리가 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상되어 법률적인 권리관계는 명확해 보입니다.

6.2. 임차인 문제

임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 토지이용계획상 다수의 제한사항(고도지구, 방화지구 등)이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 1층 세대이므로 소음, 채광, 보안 등 상층부에 비해 단점이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 애월읍의 입지에 위치한 다세대주택으로, 비교적 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 주변 교통 및 생활 환경도 무난한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의해야 할 부분입니다. 감정가는 최근 유사 물건 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 경쟁 입찰 상황에 따라 적정 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월읍이라는 지리적 이점

* 경매 후 권리 소멸로 인한 법적 안정성

* 활발한 인근 부동산 시장에서의 시세 상승 가능성

* 적정 수준의 감정가

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다. 최근 인근 거래 사례 및 물건의 특성을 고려했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 215,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 105% 수준이며, 시장 상황과 본건의 입찰 경쟁률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.