나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8990 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2166 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 "사계리복지회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건으로의 제반차량 접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 인접 도로 대비 대체로 평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 3,22 : 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호 4 : 인접 도로 대비 대체로 평탄한 자루형의 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호 5 : 인접 토지 대비 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호 6 : 인접 도로 대비 대체로 평탄한 삼각형의 토지로서, 잡종지임.
기호 7,23,24 : 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공업나지임.
기호 8 : 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 잡종지임.
기호 9 : 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 잡종지임.
기호10~17,21 : 인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호18 : 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호19 : 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호20 : 인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 남측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접함.
기호 3 : 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.
기호 4 : 남동측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접함.
기호 5 : 지적상 맹지이나, 기호 3,4 토지를 경유하여 진출입 가능함.
기호 6~8 : 북서측으로 폭 약 6-7m 내외의 포장도로에 접함.
기호 9 : 지적상 맹지이나, 기호 6~8 토지를 경유하여 진출입 가능함.
기호 10~16 : 지적상 맹지이나, 기호 7 토지를 경유하여 진출입 가능함.
기호 17 : 북서측으로 노폭 약 ６m 내외의 포장도로에 접함.
기호18,20 : 지적상 맹지이나, 기호 19 토지를 경유하여 진출입 가능함.
기호 19 : 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
기호21~24 : 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

기호 3,4 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

기호 5,10 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

기호 6~9,11~13,16,17 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

기호 14,15,19,21~24 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

기호 18,20 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호 16,17 : 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지 기호 3,4,10~21은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 2-1
구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕
규모: 지상1층
외벽: 몰탈 위 페인팅, 치장타일 마감 등
창호: 샷시창 등임.

- 기호 2-2
구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕
규모: 지상1층
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호 2-1 : 주택으로 이용 중임.
기호 2-2 : 다용도실로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호 2-1: 공부상 용도가 "제조업소"이나, 현황 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 건물 기호 2-3은 현황 "멸실"임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 포함.
조경수, 담장 및 돌담 등 포함 평가.
외부계단 등 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8990 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 감정가: 521,305,560원

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2166

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 현황 주택)

* 토지면적: 562.00㎡ (약 169.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 91.46㎡ (약 27.68평)

* 건물 제시외면적: 22.00㎡ (평가 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 포함. 조경수, 담장, 돌담, 외부계단 등 포함 평가.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 "사계리복지회관" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지(기호 1)는 남측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접하며, 일부 토지는 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다. (상세 내용은 제공된 자료 참조)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리관계

본건의 채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 말소기준권리는 2022년 4월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을22)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 대부분의 후순위 권리 및 압류는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황 요약

* 토지 등기부

* 등기부채권 총액: 1,800,000,000원

* 주요 권리: 소유권 이전 다수, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,800,000,000원), 소유권이전청구권가등기 (주식회사사계더마루), 압류 (제주특별자치도, 제주세무서장) 등.

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을22, 2022.04.25.)

* 말소 예정 권리: 근저당권, 압류, 소유권이전청구권가등기 등

* 건물 등기부

* 주요 권리: 소유권 이전 다수, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,800,000,000원), 소유권이전청구권가등기 (주식회사사계더마루), 압류 (제주특별자치도) 등.

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을20, 2022.04.25.)

* 말소 예정 권리: 근저당권, 압류, 소유권이전청구권가등기 등

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-07

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 주의 필요 문구: 임차인 유 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임대차 관계 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 정보 (연립, 다세대, 빌라 기준)

제공된 최근 매매 정보는 연립, 다세대 주택 위주이며, 아래와 같습니다.

* 오션캐슬 (2021년 건축, 연립, 전용 79.31㎡): 2026년 4월, 26,300만원

* 산방산코아루아이비타운 (2019년 건축, 다세대, 전용 99.74㎡): 2026년 4월, 35,000만원

* 몬트마레 (2020년 건축, 연립, 전용 41.07㎡): 2026년 5월, 22,000만원

4.2. 시세 분석

본건은 단독주택으로, 비교 대상인 연립/다세대 주택과는 용도 및 구조가 다릅니다. 그러나 주변 실거래가를 통해 해당 지역의 주거용 부동산 시세 동향을 파악할 수 있습니다. 최근 거래된 연립/다세대 주택의 면적 및 연식에 따라 22,000만원에서 35,000만원의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 521,305,560원으로, 주변 연립/다세대 주택 거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 단독주택이며 562㎡의 넓은 토지를 포함하고 있기 때문으로 추정됩니다. 토지 가치가 시세에 큰 영향을 미칠 수 있으나, 건축물의 연식(1993년)과 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 현황(주택)의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 등은 시세 반영에 제약 요인이 될 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 분석

본건 소재지인 제주 서귀포시 안덕면 사계리는 산방산 관광지 인근으로 관광객 및 주민 편의시설이 밀집되어 있습니다. 주변에 마트, 식당, 숙박시설 등이 위치해 있으며, 자연 환경이 우수한 지역입니다. 자체 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 사계리복지회관, 마트, 식당, 카페, 숙박시설 등 근린생활시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 위치하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 자연환경: 산방산 등 제주 서부의 아름다운 자연 경관을 즐길 수 있는 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인 유 의 존재는 명도 진행 시 복잡성을 야기할 수 있으며, 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물 공부와의 차이: 건물 등기부 및 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 재산권 행사나 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 건축물 연식: 1993년에 건축되어 비교적 오래된 건물로, 리모델링 또는 신축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 주변 거래가: 주변 연립/다세대 주택 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상당히 높아, 실제 낙찰가 형성에 대한 고민이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 보유한 단독주택으로 제주 서귀포시 안덕면 사계리의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 562㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 것으로 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 용도 불일치, 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 문제 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정가는 비교적 높게 책정되었으나, 주변 유사 부동산의 실거래가와의 격차를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 검토하고 명도 및 법적 문제 해결 방안을 충분히 마련한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주 서귀포시 안덕면 사계리의 관광 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 위치.

* 넓은 토지: 562㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 신축, 또는 별도 활용 등 다양한 개발 가능성을 제공.

* 단독주택 형태: 연립/다세대 대비 독립적인 거주 공간 및 활용의 유연성.

* 잠재적 가치: 리스크 요인 해결 시, 토지 가치 상승 및 리모델링을 통한 가치 증대 기대.

9. 예상 입찰가

제시된 정보를 바탕으로 종합적인 시세 분석 및 리스크 요인을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 521,305,560원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인, 건물 용도 불일치, 매각 제외 건물로 인한 잠재적 법정지상권 문제 등 중대 리스크를 감안하여 감정가의 75~80% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

주변 연립/다세대 주택의 거래가를 고려하면 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 본건은 단독주택에 넓은 토지를 포함하고 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 390,000,000원 ~ 417,000,000원 범위 내에서, 실제 현장 조사 및 법률 검토를 통해 파악된 구체적인 리스크 해소 방안 및 예상 소요 비용을 반영하여 최종 결정하는 것을 권유합니다.

(주의: 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

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