나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1869 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2273-10 유수암더힐 주3동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 '장전초등학교' 남동측 원거리(직선거리 약 880m 지점)에 위치하며, 부근은 공동주택, 팬션, 타운하우스 및 농경지 등이 산재하여 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 보조간선도로(광상로) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)평슬래브지붕 유수암더힐 주3동 지상4층 중 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2021.4.13.) 외벽: 라임스톤 마감 등, 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임. (후첨 '사진용지' 참고)

설비내역

기본 위생 급.배수설비 되어있으며, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접도로 대비 북서측으로 완만한 내리막의 완경사 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단이 남서측으로 왕복2차선 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, 2. 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 3. 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1869 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2273-10 유수암더힐 주3동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 390,000,000원

토지면적: 105.25㎡ (약 31.83평)

토지지분: 105.245㎡ (약 31.83평)

건물면적: 72.19㎡ (약 21.84평)

건물지분: 72.193㎡ (약 21.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

건축물 사용승인일: 2021년 4월 13일

총 동수: 4개 동

총 세대수: 28세대

본건 건물: 주3동, 4층 중 3층 302호

1.1. 입지조건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 '장전초등학교' 남동측 약 880m 지점에 위치하며, 주변은 공동주택, 팬션, 타운하우스 및 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 보조간선도로(광상로) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지 상태: 3필지가 일단으로 남서측의 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 북서측으로 완만한 내리막의 완경사 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 접수일자 2025년 10월 27일, 권리종류 강제경매, 권리자 주식회사비지에스인더스트리 (갑4)임. 이는 매각으로 인해 말소될 예정임.

인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 28일

확정일자: 2025년 3월 5일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 임

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 28일

확정일자: 2025년 3월 5일

배당신고일자: 2026년 2월 3일

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 경우, 임차인의 대항력 유무와 관계없이 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이들의 권리 관계 및 배당 여부를 면밀히 확인할 필요가 있음.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

본건은 제주도의 주요 관광지인 애월읍에 위치하며, 주변에 공동주택, 타운하우스, 팬션 등이 혼재되어 있어 주거 및 관광 관련 상권의 특성을 일부 가짐. 다만, 개별 상가보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 보임.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

교통: 인근 광상로 및 버스정류장을 통해 대중교통 이용 가능.

교육: 장전초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 위치.

주변 환경: 전반적으로 자연환경이 양호하며 농경지가 산재해 있어 조용한 주거 환경을 제공함. 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, '가축사육제한구역'으로 지정된 점을 고려할 때 인근에 축산 시설이 있을 가능성이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 두 명의 임차인이 모두 대항력을 갖추고 있으며, 이는 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있음. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인과의 관계는 철저한 확인이 필요함.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 절차상의 복잡성이나 지연 가능성이 있음.

* 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 토지 이용 관련 제한이 있어 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있음.

* 기타: 현장 표시는 '103동'으로 되어 있으나, 등기부상으로는 '주3동'으로 표기되어 있어 건물 표기상의 차이가 확인됨.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택으로, 제주도 애월읍의 입지적 장점을 가지고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건, 다양한 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인이 상존하므로, 철저한 사전 조사가 필수적임. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 부분은 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없음을 의미하나, 임차인의 권리행사 가능성을 염두에 두어야 함.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 상대적으로 노후도가 낮음.

* 제주도 애월읍의 입지: 관광 및 주거 수요가 꾸준한 지역.

* 경매 할인 가능성: 리스크 요인으로 인해 시장가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(유수암더힐, 2021년식, 전용면적 약 72.19㎡)의 2층 매물이 370,000,000원에, 3층 매물이 323,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본 건의 감정가는 390,000,000원임.

대항력있는 임차인의 존재와 중복사건 등 잠재적 리스크를 고려하고, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 현 시세 및 경매 특성을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 340,000,000원 내외로 제안함. 이는 최근 실거래가(323,000,000원 ~ 370,000,000원) 범위 내에서 리스크를 반영한 보수적인 접근임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.