나이스옥션 법원경매 순천 2025타경686 [1] 전라남도 여수시 관문동 306 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 관문동 소재 '여수경찰서' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 점포, 근린시설 등이 소재한 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지이고 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 기호(1)은 현황 조사상 북측 일부에 인접 지상의 건물 일부가 점유 중인 것으로 추정됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 시멘트벽돌조 스레이트위 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 하이새시창호 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(2-가)는 지적도 및 목측에 의한 현황조사상 본 건물 일부 및 부합물및종물 일부가 인접지상에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됨.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 지적경계 불명확하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경686 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 관문동 306

* 용도: 단독주택

* 감정가: 83,085,600원

* 토지면적: 86.00㎡ (약 26.01평)

* 건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

* 건물 제시외면적: 2.60㎡ (약 0.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 조O

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 여수시 관문동 소재 '여수경찰서' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주택, 점포, 근린시설 등이 소재한 기존 주택지대입니다.

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 5일 접수된 동여수새마을금고의 근저당권입니다.

* 이후 등기된 권리(조현 근저당권, 하나저축은행 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 조현 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 등기부등본상 모든 권리가 말소 예정으로, 소유권만 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 여수경찰서 인근의 기존 주택 및 상가 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 일반상업지역에 해당하여 향후 상업적 활용 가능성이 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거지로서의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지의 지적 경계가 불명확하여 경계 측량이 필요합니다.

* 현황 조사상 인접 지상의 건물 일부가 본건 토지 및 건물 일부에 걸쳐 점유하고 있는 것으로 추정되어, 점유 범위 확인 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 여수시 관문동의 주거지에 위치한 단독주택으로, 감정가는 83,085,600원입니다.

* 전반적인 입지 조건은 보통 수준이나, 토지 경계 불분명 및 인접 건물과의 점유 문제 등 하자가 존재합니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반상업지역에 해당하여 향후 재개발 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가가 8천만 원대로 비교적 낮은 편이며, 인수 부담이 없어 투자 접근성이 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 채무 불이행으로 인한 경매이며, 권리 관계는 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 토지 경계 불명확, 인접 건물 점유 등 명확한 하자가 존재하며, 이는 입찰가를 산정하는 데 중요한 고려 요소입니다.

* 주변 유사 단독주택의 시세는 대략 1억 2천만 원에서 1억 8천만 원으로 파악되나, 본건의 하자 요인을 감안해야 합니다.

* 감정가 83,085,600원을 기준으로, 현 시세 및 존재하는 위험 요소를 반영하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 약 70~80% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 예상 입찰가 범위는 58,000,000원 ~ 66,500,000원입니다.

* 하자로 인한 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성을 감안하여, 입찰 상한가는 66,000,000원으로 제안합니다.

* 정확한 시세 파악 및 하자 보수 비용 등을 추가로 조사하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.