나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51625 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '목원동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상 25층 내 제14층 제1401호 (남향, 계단식)로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 및 타일붙임 바닥 : 강화마루, 타일붙임 창호 : PVC새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 근린생활시설 및 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약12미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51625 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 14층1401호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 200,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.75㎡ (약 21.99평) - 전용면적

건물지분: 72.7487㎡ (약 21.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

아파트의 전용면적은 72.75㎡ (약 21.99평)이며, 공급면적(분양면적)은 별도로 명시되지 않았습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조), (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층 ~ 지상 25층 중 14층 1401호 (남향, 계단식)

외벽: 몰탈위페인팅

내벽: 벽지 및 타일붙임

바닥: 강화마루, 타일붙임

창호: PVC새시창

이용상태: 아파트로 이용중임

설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 소화전, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비

1.4. 토지 이용계획

용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '목원동행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 남측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 현재 소유권 보존 등기(향원주택주식회사) 외 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소되었습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (접수일자: 2020-04-23)

* 근저당 (우리은행, 권리금액: 100,800,000원, 말소기준권리) (접수일자: 2020-04-23)

* 근저당 (장종수, 권리금액: 800,000,000원, 말소) (접수일자: 2023-12-28)

* 주택임차권 (천일민, 권리금액: 185,800,000원, 말소) (접수일자: 2024-04-09)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액: 206,095,289원, 말소) (접수일자: 2025-11-05)

* 압류 (국민건강보험공단, 말소) (접수일자: 2026-01-26)

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

본 건의 등기부채권 총액은 1,086,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 천

보증금: 185,800,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-05-14

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

비고: 신청채권자는 임차보증금 대위변제자임.

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이므로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성은 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 남교동 일대는 주거용 아파트와 근린생활시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 주상혼용지대입니다.

이는 다양한 생활 편의시설 접근성과 함께 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 서비스를 이용하기에 용이합니다.

다만, 구체적인 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 및 잠재적 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 현재까지 공개된 정보상 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주상혼용지대의 특성상 업종에 따라 소음, 냄새 등 생활환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 환경

시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주상혼용지대에 위치하여 상업 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 높으며, 이는 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적으로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 전체 미납 전기료

건물 전체 세대에 대한 미납 전기료가 약 11,353,550원(2025년 1월-10월) 발생했으며, 한국전력공사의 단전 안내서가 존재하는 것으로 확인되었습니다.

이는 건물 관리 상태 및 공용 부분의 문제와 연관될 수 있으며, 향후 건물 관리 주체와의 마찰 또는 추가적인 공과금 부담 가능성을 시사합니다.

6.2. 공동담보 및 높은 채권 총액

본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 1,086,600,000원에 달하여 채권 부담이 높은 편입니다.

이는 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.3. 임차인 관련 특이사항

신청채권자가 임차보증금 대위변제자라는 점은 특이사항으로, 임차인 천 씨는 대항력이 없어 보증금 미인수 대상입니다. 하지만 채권자가 보증금을 대위변제한 배경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동의 주상혼용지대에 위치한 아파트입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 건물 전체에 대한 미납 전기료 발생 및 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점은 주의가 요구됩니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 신청채권자의 대위변제 이력은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통과 생활 인프라 접근성을 갖춘 도심지 입지.

* 주상혼용지대 내 아파트로, 지역 내 주거 수요 충족 가능성.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 200,000,000원입니다.

본건은 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 물건의 하자 및 리스크 요인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 본건의 현재 시세, 잠재적 가치 상승 요인, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 판단한 후 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.