나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51636 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 주거용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

대상까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가) 철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 5층 502호로 외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지도배마감 등, 창호: 새시창.

이용상태

남향의 계단식아파트로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지인 주상복합아파트 부지임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복2차선의 도로에 접하며, 북측으로 주차장진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)(2011.06.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 대상물건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태 등으로 상정하였음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51636 (1)

감정가: 202,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 5층502호

용도: 아파트

전용면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

공급면적: 제공된 정보에 포함되어 있지 않습니다.

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

구분건물: 남교크레지움에듀파크 1동 5층 502호

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건축물명: 남교 크레지움 에듀파크

총층수: 25층 (지하 1층, 지상 25층)

해당층: 5층 (단, 건축물대장 전유부 정보상 해당 호수의 층수는 25층으로 기재되어 있어, 입찰 전 등기사항전부증명서 및 건축물대장을 통한 확인이 필요합니다.)

구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)

사용승인일: 2020년 4월 13일

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 주거용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 상황은 무난함. 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며, 북측으로 주차장 진입로가 개설되어 있음.

2.3. 건물 상태 및 설비

남향의 계단식 아파트로 이용 중임.

구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 5층 502호.

외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지도배마감 등, 창호: 새시창.

설비: 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020.04.23 접수, 100,800,000원)

등기부채권 총액: 480,300,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 179,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-14

확정일자: 2020-04-16

배당신고일자: 2024-04-02

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 후 말소되었음.

3.4. 권리 분석 의견

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있으나, 모두 경매 절차에서 말소될 예정으로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주택 및 상가 혼용지대로, 단지 주변 및 인근 지역에 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 인근 시설

* 교육시설: 목포북교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 비교적 정돈된 주거 및 상업 혼용 지역으로, 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 쇼핑: 차량 이동 시 주변 마트 이용 가능.

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능.

* 기타: 관공서, 금융기관 등은 차량 이용 시 접근 가능.

5.3. 교육 및 교통

* 교육: 목포북교초등학교 도보 통학권.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비 및 공과금

현황조사보고서에 의하면, 2025년 1월부터 10월까지의 전체 세대 추정 전기료 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다.

공용부분 관리비 또한 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 내부 상태

현장 조사 시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태로 상정하고 조사되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 건축물대장 층수 불일치

제공된 물건 정보상의 소재지는 '5층 502호'이나, 건축물대장 전유부 정보상 해당 호수의 층수는 '25층'으로 기재되어 있습니다. 이는 오기재 또는 호수 표기 방식의 차이일 수 있으므로, 입찰 전 등기사항전부증명서 및 건축물대장을 재확인하여 정확한 층수를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

목포시 남교동에 위치한 본 물건은 초등학교 인근 주상복합 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 정리될 예정이며, 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 상당 금액의 미납 전기료와 공용부분 관리비 인수 가능성은 주요 리스크 요인이므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다. 내부 상태 미확인 및 건축물대장 상 층수 표기 차이 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하여 가족 단위 거주자에게 적합한 입지입니다.

* 권리 관계의 명확성: 경매 절차를 통해 말소되는 권리들로 구성되어 있어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 재건축/재개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 202,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 인수될 권리(보증금)는 없으므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다. 그러나 미납 전기료 및 공용 관리비 등 추가적인 비용 발생 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 인수될 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 수준 내외에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.