나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51635 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

목포시 북교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업용, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 6층 603호로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지,타일마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

'아파트'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리, 아파트 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서에 따르면 2024년 4월 9일 광주지방법원 목포지원 임차권 등기명령(2024카임18)상 임차보증금 금179,500,000원이 등기되어 있음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51635 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 207,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지 지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

건물면적: 72.75㎡ (약 21.99평) - 이는 전용면적에 해당합니다.

건물 지분: 72.7487㎡ (약 21.99평)

1.3. 건물 상세정보

건물명: 남교크레지움에듀파크

동/층/호: 1동 6층 603호

건축구조: 철근콘크리트구조(벽식구조)

건물 총 층수: 25층

사용승인일: 2020년 04월 13일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 상업용 건물, 단독주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본건 아파트 단지까지 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 아파트단지 남측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2020년 04월 23일에 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

보증금: 179,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 05월 13일

확정일자: 2020년 04월 02일

배당신고일자: 2024년 04월 09일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 양 는 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 등기부등본상 을1 근저당권(말소기준권리) 이하 모든 권리(을2, 을3, 갑3, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 516,300,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 아파트와 상업시설이 혼재된 지역으로, 편의시설 접근성이 양호합니다. 일반상업지역에 해당하여 주변 상업 활동 또한 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 및 설비

건물은 철근콘크리트구조(벽식구조)이며, 총 25층 중 6층에 위치합니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'북교초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지 주변으로 다양한 편의시설(상가, 은행, 마트 등) 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사보고서에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지의 전기료 약 11,353,550원이 미납된 것으로 추정됩니다. 이는 경매 낙찰 후 인수 또는 납부해야 할 사항으로, 입찰 전 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

6.2. 도시 환경 고려사항

목포시 차원에서 자원회수시설(소각장) 건립 등 폐기물 처리 시설 확충이 추진되고 있습니다. 이는 도시 전체의 환경 관리와 관련된 사항으로, 장기적인 관점에서 지역 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건 소재지와 직접적인 인접성은 낮은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건 목포 남교동 소재 남교크레지움에듀파크 아파트는 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지에 자리하고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확하며, 다만 장기간 미납된 전기료 약 1,135만원은 입찰 전 반드시 정산 계획을 세워야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 도심 내 아파트 밀집 지역으로 생활 환경이 편리합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 개발 호재 가능성: 목포시의 도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화 노력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 감정가격을 기준으로 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 미납 전기료 등 추가 부담 비용을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.