나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34268 [1] 광주광역시 광산구 선암동 549 광주선운지구이지더원3단지 제305동 제10층 제1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 선암동 소재 선운초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지, 초등학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 중 제305동 제10층 제1002호로서, 외벽:몰탈위페인팅, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트부지로 이용중임..

인접 도로상태등

본건 남측으로 주출입 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(2023-05-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34268 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 선암동 549 광주선운지구이지더원3단지 제305동 제10층 제1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 362,000,000원

* 토지 면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

* 건물 면적: 72.22㎡ (약 21.85평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 광산구 선암동, 선운초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 초등학교 등이 소재합니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 주출입 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구, 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 28일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을3)

* 총 채무액: 411,273,323원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (본건 매각물건명세서 상 지상권 개요는 공란임)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 등기부상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 아파트단지와 초등학교 등이 밀집한 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

* 상업시설: 단지 내 및 인근 편의시설 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설은 충분히 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 광주선운지구 이지더원 3단지

* 건축년도: 2016년 3월 25일 사용승인

* 세대수: 562세대

* 총 주차대수: 692대 (JSON 총괄표제부 정보 기반)

* 최고층: 25층

* 주변 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전 시설 (지상 3대, 지하 10대)

* 주변 학교: 선운초등학교 (북측 인근)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행될 수 있으므로, 다른 사건의 진행 상황 및 내용을 반드시 확인하여 혼동을 방지해야 합니다.

* 토지이용계획/제한상태 관련: 비행안전제6구역(전술)으로 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 제한 등이 있을 수 있습니다. 또한, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등 관련 도시계획을 상세히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물/물건: 제시외 건물 및 면적은 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 선암동에 위치한 '광주선운지구 이지더원 3단지' 내 아파트로, 2016년에 준공되어 비교적 최신 연식이며, 전용면적 72.22㎡(약 21.85평)의 선호도 높은 주거 공간입니다. 입지 조건, 교통, 생활 편의시설 등이 양호하며, 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없어 경매 절차를 통해 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸 예정이며, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 주변 시세와 비교 시 합리적인 가격으로 취득 가능하며, 안정적인 주거 환경을 바탕으로 실거주 만족도 및 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내 및 주변에 다양한 편의시설과 학교가 위치하여 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(72.2197㎡ ~ 72.6814㎡)의 아파트들이 2026년 4월~5월 사이에 35,250,000원에서 36,300,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 362,000,000원입니다.

현재 시장 상황 및 경쟁률을 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준인 362,000,000원부터, 적극적으로는 최근 최고 거래가보다 약간 높은 370,000,000원까지 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 365,000,000원 ~ 370,000,000원으로 제안합니다.

추가적으로, 주변 시설 중 혐오시설 유무는 지도 서비스 등을 통해 직접 확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.