나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경379 [1] 전북특별자치도 부안군 하서면 백련리 230 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 하서면 백련리 소재 "금광마을" 동측 근거리에 위치하며 주위환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 근거리에 지방도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3) : 부정형 평지로서, 기준시점 현재 "전, 도로"로 이용중임.
일련번호(2) : 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "전"으로 이용중임.
일련번호(4) ; 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "토지임야, 대"로 이용중임.
일련번호(5) : 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "대"로 이용중임.
일련번호(7,8) : 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "토지임야"로 이용중임.
일련번호(9) : 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "도로"로 이용중임.
일련번호(10) : 부정형 완경사지로서, 기준시점 현재 "하천"으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통하여 출입이 가능하며, 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 도로임.
일련번호(2) :북측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통하여 출입이 가능함.
일련번호(3) : 남측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통하여 출입이 가능하며, 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 도로임.
일련번호(4) : 남측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통하여 출입이 가능함.
일련번호(5,7) : 동측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통하여 출입이 가능함.
일련번호(8) : 북동측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통하여 출입이 가능함.
일련번호(9) : 본건이 노폭 약 3M 내외의 도로임.
일련번호(10) : 서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3,5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

일련번호(8) : 생산관리지역, 소하천(금광천)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(금광천)<소하천정비법>.
일련번호(9) : 생산관리지역, 소하천(금광천)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(금광천)<소하천정비법>.
일련번호(10) : 생산관리지역, 소하천(금광천), 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(금광천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1,2) 지상에 비닐하우스가 소재함.

공부와의 차이

- 본건 일련번호(1,3)은 공부상 지목이 "전"이나 현황 일부가 "도로"임.
- 본건 일련번호(4)는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 일부가 "대"임.
- 본건 일련번호(10)은 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "하천"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

6-가) 일반목조 아스팔트슁글지붕 단층,
외벽 : 황토블럭쌓기, 목재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창임.
6-나) 경량철골조 아스팔트슁글지붕
내외벽 : 판넬, 비닐 등 마감,
바닥 : 콘크리트 등 마감임.

이용상태

6-가) : 단독주택,
6-나) : 부속창고로 이용중임.

설비내역

6-가) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠~㉤이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물개황도상 제시외 건물 ㉤은 매각 제외
2.목록1,2,3: 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 목록1,3은 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부가 '도로'임.
3.목록1,2: 각 지상에 철거가 용이한 철봉조 비닐하우스가 소재하나 모두 매각 제외. 목록1이 지상 소재 철봉조 비닐하우스 법당 및 출입문에 의하여 소유권행사를 제한받는 경우 가액은 28,571,400원
4.목록4: 공부상 지목이 '임야'이나 현황 일부가 '대'임.
5.목록10: 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '하천'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경379 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하서농업협동조합 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 부안군 하서면 백련리 230

신주소: 전북특별자치도 부안군 가락골길 66-20 (하서면 백련리)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 409,568,660원

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4640.00㎡ (약 1403.87평)

토지지분: 4640㎡

건물면적: 126.33㎡ (약 38.21평) - 6-가) 일반목조 단독주택, 6-나) 경량철골조 부속창고

건물 제시외면적: 92.40㎡ (약 27.95평)

건물개황도상 제시외 건물 ㉤은 매각 제외

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 부안군 하서면 백련리 소재 "금광마을" 동측 근거리에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며 근거리에 지방도가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지 일련번호(1,3): 부정형 평지로서, 기준시점 현재 "전, 도로"로 이용 중입니다.

토지 일련번호(2): 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "전"으로 이용 중입니다.

토지 일련번호(4): 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "토지임야, 대"로 이용 중입니다.

토지 일련번호(5): 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "대"로 이용 중입니다.

토지 일련번호(7,8): 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "토지임야"로 이용 중입니다.

토지 일련번호(9): 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 "도로"로 이용 중입니다.

토지 일련번호(10): 부정형 완경사지로서, 기준시점 현재 "하천"으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

각 토지별로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통해 출입이 가능하며, 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권이전(2010-06-07): 전종균

근저당권(2013-08-13): 하서농업협동조합 (말소기준권리, 70,000,000원)

근저당권(2019-01-29): 하서농업협동조합 (100,000,000원)

근저당권공동담보목록(2020-02-04): 전북신용보증재단 (15,600,000원)

가압류(2022-12-06): 신한카드 (16,916,257원)

가압류(2022-12-26): 주식회사케이비국민카드 (5,124,147원)

가압류(2023-01-02): 하나캐피탈 (5,751,450원)

가압류(2023-02-06): 남양주축산업협동조합 (10,230,064원)

가압류(2023-03-15): 농업협동조합중앙회 (23,970,000원)

가압류(2025-10-31): 하서농업협동조합 (6,388,118원)

임의경매(2025-11-05): 하서농업협동조합 (148,989,898원, 사건번호 2025타경379)

토지 등기부 채권 총액: 253,980,036원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권보존(2013-07-18): 전종균

근저당권(2013-08-13): 하서농업협동조합 (말소기준권리, 70,000,000원)

근저당권(2019-01-29): 하서농업협동조합 (100,000,000원)

근저당권공동담보목록(2020-02-04): 전북신용보증재단 (15,600,000원)

가압류(2022-12-06): 신한카드 (16,916,257원)

가압류(2022-12-26): 주식회사케이비국민카드 (5,124,147원)

가압류(2023-01-02): 하나캐피탈 (5,751,450원)

가압류(2023-02-06): 남양주축산업협동조합 (10,230,064원)

가압류(2023-03-15): 농업협동조합중앙회 (23,970,000원)

가압류(2025-10-31): 하서농업협동조합 (6,388,118원)

임의경매(2025-11-05): 하서농업협동조합 (148,989,898원, 사건번호 2025타경379)

압류(2025-11-05): 부안군

건물 등기부 채권 총액: 253,980,036원

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전순임

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-02, 대항력: 없음

* 임차인: 전현숙

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-29, 대항력: 없음

* 임차인: 전현아

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-14, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수되는 권리 및 주의사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

단, 제시외 건물 ㉤을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상권 현황

본건은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 점포 및 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성이 양호하여 인근 지역과의 연계는 가능하나, 자체적인 상업 활동 활성화 정도는 낮을 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (인근 지역 검색 결과)

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설 및 교육시설

가까운 거리에는 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 편의시설 및 교육시설 정보는 현장 방문 또는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 기타 생활 편의

조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 공부와의 차이

* 일련번호(1,3): 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부가 '도로'입니다.

* 일련번호(4): 공부상 지목이 '임야'이나 현황 일부가 '대'입니다.

* 일련번호(10): 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '하천'입니다.

이는 토지 이용 및 활용에 있어 경계 및 실제 면적 사용에 대한 혼동을 야기할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 특이사항

* 일괄매각 대상이며 제시외 건물 포함입니다. 단, 건물개황도상 제시외 건물 ㉤은 매각에서 제외됩니다.

* 각 지상에 철거가 용이한 철봉조 비닐하우스가 소재하나 모두 매각 제외됩니다.

* 목록1이 지상 소재 철봉조 비닐하우스 법당 및 출입문에 의하여 소유권 행사를 제한받는 경우 가액은 28,571,400원으로 평가되었습니다.

6.3. 농지취득자격증명 관련

목록1, 2, 3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

6.4. 법정지상권 및 소유권 제한 가능성

제시외 건물 ㉤을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 해당 부분에 대한 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 전라북도 부안군 하서면 백련리에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으며, 감정가는 409,568,660원입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없으나, 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 관련 법정지상권 불분명 등 다소 복잡한 권리 및 이용 현황을 가지고 있습니다. 임차인은 존재하나 보증금 및 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 주변 환경은 전원생활에 적합한 조용한 지역으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2.

* 넓은 토지 면적을 활용한 재개발 또는 신축 가능성.

* 전원생활 또는 주말 주택 용도로의 활용 가치.

* 현재 등기부상 인수되는 권리 없음.

* 감정가 대비 시세 조사를 통한 저평가 가능성 확인 필요.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적 및 조건의 단독주택이 부안군 하서면 지역에 많지 않아 직접적인 비교가 어렵습니다. 최근 부동산 거래 동향 및 주변 지역의 유사 물건 시세 조사를 통해 추정해야 합니다.

주변 지역의 토지 거래 사례 및 건축물 대장 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건 토지의 잠재적 가치와 건물 상태를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. (추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.)

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 매각가격을 기준으로 산정합니다.

감정가: 409,568,660원

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 거래 사례, 지역 내 부동산 전문가 의견, 그리고 현장 방문을 통한 상세한 권리 분석 및 물건 상태 평가가 반드시 선행되어야 합니다.

다만, 제시된 정보를 바탕으로 보수적으로 접근한다면, 감정가의 70~80% 수준인 약 287,000,000원 ~ 327,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 금액은 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.