나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31878 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 15층 1501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전주송천초등학교" 남측 인근에 위치하는 "송천웰가아파트" 101동 15층 1501호로서, 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 , 단독주택 등으로 구성된 지역로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

동측으로 왕복6차선의 ‘송천중앙로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 15층 1501호로서 외벽 : 외장판넬, 석재판넬, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

‘도시형생활주택-원룸형’으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 경보설비, 지하주차장설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지로 사다리형 평지로서, "공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복6차선, 서측으로 왕복4차선의 포장도로에 접하며, 서측 도로를 주 출입로로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1. 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> <추가기재> 산림 하천 전원개발항목은 관련부서 확인협의. 기호2. 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> <추가기재> 산림 하천 전원개발항목은 관련부서 확인협의. 기호3. 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> <추가기재> 산림 하천 전원개발항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

물건 비고

1. 2026.05.27. 채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 양수인)로부터 "임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다" 는 서면이 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

전주지방법원 2025타경31878 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)입니다.

1.2. 소재지 및 규모

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4, 송천웰가아파트 101동 15층 1501호에 소재합니다.

토지 면적은 8.77㎡(8.7657㎡)이며, 건물 면적은 34.93㎡(34.93㎡)입니다.

전용면적은 34.93㎡(약 10.57평)입니다.

1.3. 용도 및 구조

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 사용 중입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 15층 건물 중 15층에 위치합니다.

1.4. 감정가

감정평가액은 101,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전주송천초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

동측으로 왕복 6차선의 '송천중앙로'가 지나고, 본건까지 제반 차량의 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역(송천초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권은 유한회사일이삼에서 유삼영을 거쳐 이종원에게 이전되었습니다.

등기부상 을7 주택임차권(한국토지주택공사, 103,000,000원)이 존재하나, 말소 예정입니다.

또한, 갑9 압류(전주시)와 갑10 강제경매(서울보증보험) 등기가 촉탁되어 있으며, 이중 갑10 강제경매가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 한국토지주택공사(보증금 103,000,000원, 차임 0원)가 전입일자 2022년 8월 17일, 확정일자 2022년 8월 3일자로 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 대항력은 없으나, 보증금 103,000,000원에 대한 권리를 신고했습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 갑9 압류(전주시, 2023.11.07. 접수)이며, 매각으로 인해 을7 주택임차권, 갑10 강제경매 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특히, 임차인 한국토지주택공사는 2026년 5월 27일자로 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 양수인)를 통해 "임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 서면을 제출하였습니다. 이에 따라 매수인(낙찰자)이 부담해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송천동1가는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 지역입니다. 단지 내 상가 및 주변 상업지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 동종/유사 물건 시세

주변 힐파크 아파트(2013년 건축, 전용면적 약 84㎡)의 최근 매매가는 2026년 6월 160,000,000원에서 197,000,000원, 2026년 7월 170,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건(도시형생활주택, 전용면적 34.93㎡)의 감정가는 101,000,000원으로, 단위 면적당 감정가(약 2,891,000원/㎡)는 인근 유사 아파트의 단위 면적당 시세(약 1,900,000원 ~ 2,300,000원/㎡)보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 도시형생활주택의 특성을 반영한 것으로 판단되나, 향후 실제 거래 시세는 이보다 낮을 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 근린생활시설 이용이 편리하며, 인근 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"전주송천초등학교"가 인근에 위치하여 어린 자녀가 있는 가정의 통학이 용이한 환경입니다.

5.3. 기타

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력이 없고 보증금 반환청구권 포기 서면이 제출되었으며, 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 관련 리스크는 거의 없다고 판단됩니다.

6.2. 시설 노후화

2013년 건축된 건물로, 향후 일부 시설에 대한 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

본건 소재지 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거, 교육, 상업 시설이 주를 이루는 지역으로 파악되었습니다. 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 전주시 덕진구 송천동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 권리관계가 매우 명확하고 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호하며, 초등학교가 인접하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 인수되는 임차보증금 없음

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수

* 편리한 교통 및 생활 인프라

단점:

* 감정가가 단위 면적당 인근 유사 아파트 시세 대비 다소 높게 책정된 점

* 도시형생활주택의 환금성 고려 필요

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확

임차인의 대항력 부재 및 명확한 보증금 반환청구권 포기로 인해, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금전적 위험이 전혀 없습니다.

8.2. 양호한 주변 환경

초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대의 실수요자에게 매력적이며, 전반적인 주거 만족도가 높은 지역입니다.

8.3. 도시형생활주택의 수요

1인 가구 및 신혼부부 등 젊은 층의 꾸준한 수요가 예상되는 원룸형 주택으로서, 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

주변 힐파크 아파트(약 84㎡)의 최근 매매가는 160,000,000원에서 197,000,000원에 형성되어 있습니다. 본건(34.93㎡)의 감정가 101,000,000원은 단위 면적당 약 2,891,000원/㎡으로, 인근 아파트의 단위 면적당 시세(약 1,900,000원 ~ 2,300,000원/㎡)보다 높습니다. 이는 도시형생활주택의 특성상 일반 아파트와 가격 책정 기준이 다를 수 있으나, 실제 낙찰가는 시세 수준을 충분히 고려하여 결정될 필요가 있습니다.

9.2. 권리관계 기반 분석

임차보증금 103,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 본건의 가장 큰 장점이며, 입찰가를 산정하는 데 있어 긍정적으로 작용합니다. 잠재적 추가 비용이 없으므로 감정가 근처 또는 그 이하에서도 충분히 고려해 볼 만합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

감정가 101,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 도시형생활주택의 시장 상황을 고려할 때, 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 보수적으로 접근 시 감정가의 80~90% 수준으로 낙찰받는 것이 합리적인 투자 판단이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.