나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102112 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3587-1 씨엘주차타워 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 "부산지방검찰청 서부지청" 남서측 인근에 위치하는 씨엘주차타워 제2층 제205호로서, 부근은 대단위 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지, 관공서 등이 형성되어 있는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물내 제2층 제205호로서, (사용승인일:2019.03.08.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재타일 붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

자동차관련시설(주차장)으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 남측으로 노폭 약15미터 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 주차장(2017-06-28), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-06-28)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

자동차관련시설 주차장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102112 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3587-1 씨엘주차타워 2층 205호

건물 주용도: 자동차 관련시설

토지면적: 0.00㎡ (0 평)

건물면적: 3459.49㎡ (약 1046.5 평) - 집합건물 전유부분 면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (구분건물로서 토지 지분은 0㎡이나 건물 자체에 대한 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

감정가: 468,000,000원

사용승인일: 2019년 03월 08일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제2층 제205호

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치하며, "부산지방검찰청 서부지청" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 상업나지, 관공서 등이 복합적으로 형성된 지역으로, 신도시 개발과 함께 성숙 중인 상가지대입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 건물은 서측으로 약 25미터, 북측 및 남측으로 약 15미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주차 시설 이용에 유리한 환경입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 구분건물로서, 등기부등본 상 확인되는 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2022년 09월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권공동담보목록 (을6)입니다 [집].

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권 개요상 특이사항 없음) [물].

이 외 소유권 보존, 소유권 이전, 소유권 일부 이전, 공유자 지분 이전 및 신탁 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원 (근저당권 설정액 기준)으로 파악됩니다 [집].

임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다 [임].

임대차 관계는 미상으로 확인됩니다 [물, 임].

*주의: 임차인 정보가 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 명지동 일대는 부산의 신흥 주거 및 상업 중심지로 빠르게 성장하고 있는 지역입니다. 대단지 아파트 밀집 지역과 관공서, 업무시설 등이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 풍부한 편입니다. 다만, 최근 자료에 따르면 명지신도시 상권 내 집합상가 공실률이 부산 평균을 상회하는 등 상가 공급 과잉 및 상권 침체에 대한 우려도 제기되고 있습니다. 본 물건의 주 용도인 자동차 관련 시설(주차장) 및 제2종 근린생활시설로서의 활용 가능성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보를 위해서는 주변 상권의 현황 및 경쟁 시설에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다 [1, JSON].

1.4. 생활정보

교통: 서측 25m, 북측 및 남측 15m 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 시설: 대규모 아파트 단지, 부산지방검찰청 서부지청, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 상권 공급 과잉 및 높은 공실률: 명지신도시 내 상가 공급이 과도하여 공실률이 높게 나타나는 추세는 수익형 부동산으로서의 투자 매력도를 낮출 수 있는 주요 리스크입니다.

* 환경 관련 개발 이슈: 강서구 일대에서 추진되거나 논의되는 폐기물 처리 시설(소각장 등) 이전 및 건설 사업은 지역 전체의 이미지 및 미래 가치에 잠재적인 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 본 물건과 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 계획의 일환으로 인지할 필요가 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로1/2류, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등은 개발 행위에 대한 추가적인 심의나 제한을 수반할 수 있습니다.

* 공동담보 및 신탁 등기: 공동담보물건으로 묶여있고 신탁 등기가 설정되어 있어 권리 관계 및 말소 처리에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다 [집].

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 성장 잠재력이 있는 신도시 상권에 위치한 구분 상가입니다. 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며, 현재 자동차 관련 시설(주차장)로 이용 중으로 안정적인 운영이 기대됩니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 명지동 상권 전반의 공급 과잉 및 높은 공실률, 그리고 지역 환경 개발 이슈 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 공동담보 및 신탁 등기를 포함한 상세한 권리 분석과 현장 임장을 통한 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명지 신도시의 지속적인 성장 잠재력: 강서구는 부산의 주요 개발 축으로서 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 주차장 시설로서의 안정성: 자동차 관련 시설, 특히 주차장으로서의 역할은 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 접근성: 대로변에 인접하여 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 468,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 상태이므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 부담은 없습니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에 주변 시세, 실제 임대 수익률, 향후 상권 전망, 건물 관리 상태, 권리 관계의 상세 분석 등 다각적인 추가 조사가 필요합니다.

단, 제공된 정보를 바탕으로 한 잠정적인 의견으로는, 현재 상권의 침체 및 높은 공실률 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 시작점으로 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 개별적인 장단점 등에 따라 크게 변동될 수 있으므로, 면밀한 현장 조사와 전문가의 추가 컨설팅을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.