나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5900 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 65층6501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해원초등학교 남동측 인근에 위치하는 해운대 두산위브더제니스 102동 65층 6501호로서, 주위는 초고층 오피스텔 및 공동주택, 주상복합시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 동백역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 102동 75층 건물내 65층 6501호로서, 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 대리석 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창구조로 되어 있습니다.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 무인공동현관시스템, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 유사한 부정형의 토지로 아파트 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 북측, 남측, 서측으는 광대로에, 동측으로는 중로 접하며, 지하주차장 시설이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(도로)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경)), 온천공보호구역, <추가기재>개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5900 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1407, 해운대두산위브더제니스 102동 65층 6501호

용도: 아파트

감정가: 3,080,000,000원 (삼십억 팔천만원)

토지면적: 26.76㎡ (약 8.09평)

건물면적: 168.90㎡ (약 51.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 개발행위허가 제한구역 (제한 용도: 업무시설 중 오피스텔)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경:

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, 해원초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 초고층 오피스텔, 공동주택, 주상복합시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

1.1. 2.교통:

단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 동백역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.도로:

단지 부지는 북측, 남측, 서측으로는 광대로에 접하고, 동측으로는 중로에 접하고 있습니다.

단지 내 지하 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황:

말소기준권리는 2017년 6월 27일 접수된 부산의사신용협동조합의 근저당권 (채권액 528,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 660,000,000원입니다.

1.2. 2.임차인 현황:

인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었으며, 총 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 협상 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 지상권이 언급되었으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.입지:

해운대 마린시티 인근의 중심 상권 및 주거 지역에 위치하며, 생활 편의시설이 풍부합니다.

1.3. 2.주변 시설:

해원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

1.3. 3.추가 확인:

지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.단지 개요:

아파트명: 해운대두산위브더제니스

사용승인일: 2011년 11월 30일

총 세대수: 1,788세대

최고층/최저층: 80층/5층 (102동 기준 최고 75층)

관리사무소 연락처: 051-744-9302

1.4. 2.면적 정보:

전용면적: 168.90㎡ (약 51.09평)

총 연면적 (단지): 365,151.12㎡

총 주차 대수: 약 4,469대 (총괄표제부 기준, 지하 주차 가능)

1.4. 3.편의 시설:

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.개발행위허가 제한:

본건 소재지가 '개발행위허가 제한구역(업무시설 중 오피스텔)'으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 오피스텔 관련 용도 변경이나 신축 시 제한 사항이 될 수 있으나, 아파트 용도에는 직접적인 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

1.5. 2.임대 관계 미상:

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다.

명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 철저한 대비가 필요합니다.

1.5. 3.토지 이용 계획:

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(해원초교), 온천공보호구역 등의 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 해운대 마린시티 인근에 위치한 초고층 아파트로, 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

65층의 높은 층수로 뛰어난 조망권을 확보하고 있으며, 단지 규모 및 주변 인프라가 양호합니다.

다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 하에 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 개발행위허가 제한구역 지정 및 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

해운대 마린시티의 상징적인 초고층 주상복합 아파트.

고층으로 인한 탁월한 바다 및 도시 조망권.

안정적인 배후 수요와 지역 발전 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,080,000,000원

최근 실거래가 (만원 단위):

168. 90㎡, 39층: 2,365,000,000원 (2026년 5월 11일)

159. 54㎡, 75층: 4,180,000,000원 (2026년 6월 13일)

본건은 168.90㎡, 65층으로, 39층 거래가와 면적이 동일하며 75층 거래가와는 면적 및 층수에서 차이가 있습니다.

39층 거래가(23.65억)와 75층 거래가(41.8억)를 비교했을 때, 65층은 중간 층에 해당합니다. 층수별 가격 상승률을 고려하면 65층의 시가는 약 36억 ~ 37억 원대로 추정됩니다.

감정가(30.8억) 대비 예상 시가(36~37억)는 높은 편입니다.

따라서, 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 선에서, 시장 시세를 반영하여 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 3,400,000,000원 ~ 3,700,000,000원 (삼십사억 원 ~ 삼십칠억 원).

최종 권장 예상 입찰가: 3,600,000,000원 (삼십육억 원).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.