나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10356 [1] 경상남도 함양군 지곡면 공배리 767-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 함양군 지곡면 공배리 소재 부야마을회관 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 북서측으로 도로가 소재하나, 현황은 남동측으로 노폭 약 1.5m 내외의 진입로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 대상토지는 인접토지와의 지적경계가 불명확한 바, 정확한 경계는 측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 목조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 창호: 알미늄샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 대상건물은 공부상"목조 기와지붕"으로 되어 있으나, 현황"목조 강판지붕"입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록2 건물은 공부상 목조 기와지붕으로 되어 있으나, 현황 목조 강판지붕임
- 본건 토지는 인접토지와의 지적경계가 불명확하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 거창지원 2025타경10356 (1)

소재지: 경상남도 함양군 지곡면 공배리 767-1

용도: 단독주택

감정가: 27,296,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 268.00㎡ (약 81.07평)

건물면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

제시외 건물면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 목조 스레트지붕 단층 (기호1)

공부상 지붕: 목조 기와지붕

현황 지붕: 목조 강판지붕

건축일자: 1945년 3월 3일 (건축물대장상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함양군 지곡면 공배리 소재 부야마을회관 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재된 농촌 마을 지역입니다.

공배리 지역은 함양군의 동부에 위치하며, 산간 지역과 경작지가 넓게 분포하고 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상으로는 북서측으로 도로가 있으나, 현황은 남동측으로 폭 약 1.5m 내외의 진입로가 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 부정형 평지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건축물대장상 용도는 단독주택이며, 실제 이용 상태도 단독주택으로 확인됩니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역에 해당됩니다.

또한, 가축사육제한구역(2025-07-02)으로 일부 축종에 대해 주거밀집 지역 250m 이내에서 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

소유권은 허갑석에서 허공수(협의분할에 의한 상속)로 이전되었습니다.

농협은행 주식회사의 근저당권(을1, 을2, 을3)이 설정되었으나, 모두 말소되었습니다.

말소기준권리는 2015년 6월 5일 접수된 농협은행 근저당권(을1)입니다.

채권자 농협은행이 신청한 임의경매개시결정(갑5) 등기가 말소되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 19,200,000원입니다.

3.2. 건물 등기부 요약

건물 소유권은 허공수 명의로 보존등기(갑1) 되어 있습니다.

토지와 동일하게 농협은행 주식회사의 근저당권(을1, 을2, 을3)이 설정되었으나, 모두 말소되었습니다.

건물에 대해서도 채권자 농협은행의 임의경매개시결정(갑4) 등기가 말소되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 19,200,000원입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상으로 확인되지 않습니다. (지상권 개요 부분은 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (합계: 0원)

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 함양군 지곡면 공배리 지역은 전반적으로 농경지와 단독주택이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

따라서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

인근 마을 회관이 소재하고 있어 마을 단위의 공동체 시설이나 소규모 편의시설이 존재할 가능성이 있습니다.

4.2. 인근 지역 특성

함양군 지곡면은 산간 지역과 농업 지대가 발달한 지역입니다.

따라서 인근 상권은 지역 농산물 관련 시설이나 농업 관련 서비스 시설이 발달했을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위 환경은 조용하고 한적한 농촌 마을 형태를 띠고 있습니다.

단독주택들이 분포하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 공공기관

정확한 편의시설(마트, 병원 등) 및 공공기관(주민센터, 초등학교 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

다만, 인근 마을 회관이 소재하고 있음을 고려할 때, 기본적인 마을 단위의 편의시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

함양군 지곡면 소재지까지 이동하면 더 다양한 편의시설 및 관공서를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5.3. 주변 교육 시설

본건 소재지 인근의 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

함양군 지곡면의 주요 교육 시설로는 지곡초등학교, 지곡중학교 등이 있으나, 본건과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황과 공부상 차이

본건 건물(목록2)은 공부상 '목조 기와지붕'으로 되어 있으나, 실제 현황은 '목조 강판지붕'으로 확인됩니다. 이는 추후 건물 관련 재산세 등 세금 부과나 건축물대장 정정 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 불명확

본건 토지는 인접 토지와의 지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 토지 사용 및 향후 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 노후 건축물

건축물대장상 건축 연도가 1945년으로 매우 노후된 건물입니다.

이는 건물의 내구성과 안전성에 대한 점검이 필요하며, 유지 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 낮은 감정가

제시된 감정가 27,296,000원은 토지(268㎡)와 건물(26.44㎡), 제시외 건물(40.74㎡)을 포함한 금액으로, 현재 부동산 시장 가격과 비교했을 때 현저히 낮은 수준으로 예상됩니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 조사 방법 등에 따른 차이일 수 있으며, 실제 낙찰가와는 큰 괴리가 있을 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100% 이하로 건축이 가능하나, 가축사육제한구역 등 추가적인 제한 사항이 있을 수 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 함양군 지곡면 공배리에 위치한 단독주택 부지와 건물입니다. 토지면적 268㎡에 건축물대장상 26.44㎡의 단독주택과 40.74㎡의 제시외 건물이 소재하며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 농촌 지역 특성상 주위 환경은 한적하며, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

권리상으로는 모든 근저당권 및 임의경매개시결정이 말소된 상태로, 인수할 권리는 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 건물은 공부상 지붕 재질과 현황이 다르며, 토지 경계가 불명확하여 측량이 필요합니다. 또한, 건물이 매우 노후되어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

무엇보다 감정가가 27,296,000원으로 낮게 책정되어 있어, 실제 시세와의 차이가 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 현장 조사를 통해 건물 상태 및 토지 현황을 면밀히 파악하고, 주변 시세를 충분히 조사하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 권리관계가 깨끗함

* 낮은 감정가는 잠재적인 시세 차익 가능성을 시사

* 농촌 지역의 조용하고 한적한 주거 환경

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 본건의 감정가(27,296,000원)는 토지 면적(268㎡)과 건물 면적(26.44㎡ + 제시외 40.74㎡)을 고려했을 때 현재 시세보다 매우 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

시세 조사를 위해 "함양군 지곡면 공배리 단독주택 매매" 및 "함양군 지곡면 공배리 토지 매매"를 중심으로 검색한 결과, 인근 지역의 유사한 조건(건축 연도, 면적, 입지)을 가진 부동산의 거래 사례가 많지 않아 정확한 비교가 어렵습니다.

하지만, 일반적으로 농촌 지역의 단독주택 및 토지 시세는 지역별, 위치별 편차가 크며, 최근 몇 년간 농촌 주택에 대한 관심 증대로 인해 거래 가격이 상승하는 경향을 보이고 있습니다.

함양군 지곡면의 계획관리지역 토지 시세는 평당 10만원에서 30만원 이상까지 다양하게 형성될 수 있으며, 노후 주택의 경우 건물 가치는 거의 없거나 별도 감안하여 평가됩니다.

본건 토지 81.07평에 대한 단순 토지 시세만 적용해도 최소 800만원에서 2400만원 이상으로 추정 가능하며, 여기에 제시외 건물 면적을 고려할 때 감정가 자체는 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 현장 방문을 통해 건물의 수리 상태, 제시외 건물의 활용도, 정확한 토지 경계 확인 후, 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 매물 시세를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상은, 감정가 대비 100%~150% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 최소한의 범위이며, 현장 확인 후에는 그 이상으로 상향될 가능성이 높습니다.

예를 들어, 토지 시세를 평당 15만원으로 가정하면 토지만 약 1,216만원 (81.07평*15만원), 제시외 건물 가치를 고려하면 감정가(27,296,000원)를 상회하는 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 금액 산정은 추가적인 현장 조사 및 면밀한 주변 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.