나이스옥션 법원경매 진주 2025타경984 [1] 경상남도 하동군 적량면 고절리 849 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,4)는 경상남도 하동군 적량면 고절리 소재 "안성마을회관" 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1,4)까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 자루형 평지로 주거용 건부지임. 기호(4) : 사다리유사형 평지로 건부지 등임.

인접 도로상태

기호(1,4) : 본건 남측에서 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(4) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재 하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2~2-3) : 현황 멸실상태임. 기호(3) 일반목구조 강판지붕 단층건으로 (사용승인:2025.03.26.) 외벽 : 석재붙임 및 세라믹사이딩 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(3) : 단독주택임.

설비내역

난방설비, 위생,급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-본건 기호(2~2-3)은 현황 멸실상태임. -본건 기호(3)은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적이 98.87㎡이나, 일반건축물 대장상 면적은 98.97㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ) 및 저온창고 매각제외. 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-목록1 지상 정원수 토지가격에 포함.
-목록3 면적은 등기사항증명서상 98.87㎡이나 건축물대장상 98.97㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경984 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 적량면 고절리 849 (도로명: 안성길 56-17)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 204,789,400원

* 토지면적: 696.80㎡ (약 210.80평)

* 건물면적: 98.87㎡ (약 29.92평) (건축물대장상 98.97㎡, 약 29.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 하동군 적량면 고절리 소재 "안성마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 차량의 접근이 가능하며, 인접 도로 상태는 본건 남측에서 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 있습니다.

* 토지 형태는 기호(1)은 자루형 평지로 주거용 건부지이며, 기호(4)는 사다리 유사형 평지로 건부지 등입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인 이 : 전입일자 1987-11-12, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 이 : 전입일자 2007-05-29, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원. (단, 임차인의 실제 보증금 및 차임이 0원인지, 또는 인수 부담이 있는지에 대한 철저한 조사가 필요합니다.)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025-06-12 접수된 가압류 (갑12/갑2).

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 갑12(가압류), 갑13(강제경매), 갑2(가압류), 갑3(강제경매).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '제시외 건물 매각제외로 인한 법정지상권 성립여지 있음'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리입니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역에 위치하여, 상업 활동보다는 주거 및 농업 중심의 환경입니다.

* 인근에 "안성마을회관"이 있어 지역 주민들의 공동체 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 정보는 부족합니다.

* 검색 결과, 해당 지역 인근에 폐기물 집하장이 있었으나 그린 화단으로 정비되었다는 내용이 확인되었습니다. 현재 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

* 본건의 구체적인 시세 분석을 위해서는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 담은 JSON 데이터가 필요하나, 제공되지 않아 상세한 시세 분석에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 조용하고 한적한 지역입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 본건 건물(기호3)은 2025년 3월 26일 사용 승인된 일반목구조의 단층 단독주택입니다.

* 난방설비, 위생, 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ) 및 저온창고는 매각에서 제외됩니다. 이는 최저매각가격에 반영되어 있지만, 실제 사용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 매각 제외로 인한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 이에 대한 법률적 검토 및 명도 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 혹은 임대차 계약 관계가 어떻게 되는지에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

* 건물 중 기호(2~2-3)는 현황 멸실 상태입니다.

* 건물 면적에 공부상 차이(등기부 98.87㎡, 건축물대장 98.97㎡)가 존재합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 진행 결과에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 적량면 고절리 소재 토지 및 단독주택으로, 감정가는 약 2억원 수준입니다. 주변이 농경지 및 주택으로 이루어진 농촌 지역에 위치하며, 차량 접근성은 보통입니다.

권리 분석상 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분은 실제 인수 여부 및 부담을 면밀히 확인해야 하는 중대한 사항입니다. 또한, 제시외 건물 매각 제외로 인한 법정지상권 성립 가능성은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다. 건물 일부가 멸실 상태인 점도 고려해야 합니다.

따라서 본 건은 낙찰 전 철저한 현장 조사와 함께 임차인과의 관계, 법정지상권 성립 여부 등 권리 관계에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 넓은 토지 면적(696.80㎡)을 보유하고 있어 향후 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 저가 매수 기회를 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 감정가: 204,789,400원.

* 본 건은 주변 시세 및 상세 시장 분석 자료가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산출에 제한이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 실제 인수 부담 여부, 법정지상권 성립 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 이러한 점들을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재로서는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 반드시 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

* 따라서, 현재 시점에서 예상 입찰가 범위의 하한선으로 감정가의 75% 수준인 약 153,600,000원(1억 5천 3백 6십만원)을 제시합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 권리 관계를 명확히 파악하고 현장 답사를 통해 면밀한 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.